"Sau nhiều chu kỳ bất động sản, lần đầu tiên chung cư tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như hiện nay"

Tại Buổi họp báo công bố thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội quý 3/2024, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định, giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng rất mạnh và tăng liên tục từ quý 4/2023 đến nay, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

"Cá nhân tôi hoạt động tại thị trường và trải qua vài chu kỳ bất động sản, đây là lần hiếm hoi và gần như là lần đầu tiên thị trường chung cư tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh trong một thời gian tương đối ngắn như vậy", bà An nói.

Dẫn theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của CBRE, bà An cho biết, 10 năm qua, giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 10% theo năm. Trong khi trước đó, suốt thời gian dài từ 2009 - 2010 đến 2019 - 2020, mặt bằng giá chung cư Hà Nội gần như rất ít biến động, giá thứ cấp chỉ tăng khoảng 2%/năm, thậm chí cũng có giai đoạn chững lại.

Tuy nhiên, cho đến năm 2022 tới nay, giá chung cư Hà Nội tăng rất mạnh trong 2 giai đoạn: cuối 2021 đến quý 3/2022 và từ quý 4/2023 đến nay.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư Hà Nội tăng "đột biến" trong thời gian ngắn vừa qua, vị chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang tụ hợp nhiều yếu tố tại cùng một thời điểm.

Theo bà An, thứ nhất, thói quen sử dụng bất động sản của người Hà Nội đã thay đổi, tức là người Hà Nội đang làm quen và thích nghi dần với việc ở chung cư.

Thứ hai, thị trường chung cư Hà Nội sở hữu sự đa dạng về loại hình, được đầu tư và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín từ trong và ngoài nước.

Thứ ba, cơ sở hạ tầng tại Hà Nội được đẩy mạnh đầu tư đồng bộ giúp dễ dàng, thuận tiện kết nối với nhiều khu vực. Điều này mở ra nhiều cơ hội đầu tư cũng như đáp ứng được nhu cầu ở thực tại các khu đô thị mới.

Thứ tư, các yếu tố về chính sách liên quan đến tài chính, tín dụng đang góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản tại Hà Nội. Nhất là đối với phân khúc chung cư khi nhà đầu tư, người mua dễ dàng tiếp cận với vốn vay ngân hàng. Như vậy, nhờ những chính sách này, thị trường càng có nhiều giao dịch, tạo thanh khoản hấp dẫn.

Thứ năm, chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng cũng kéo theo đà tăng giá của chung cư.

Cũng tại Buổi họp báo, Giám đốc CBRE cho biết, 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Riêng trong quý 3 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Nguồn cung mở bán trong quý này đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội).

Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý này cũng là một trong những điểm sáng nổi bật. Dù nguồn cung mở bán tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý này đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong quý 2 và 3 nhưng con số này vẫn gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Đông và Tây tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ đối với người mua nhà, tỷ lệ bán ghi nhận trên 90% ngay trong quý đầu mở bán.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 8,7% và và 26% theo năm. Nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP.HCM khoảng 2 triệu đồng/m2.

CBRE dự báo trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm 10.000 căn nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp 3 lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua. Một tỷ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào, tuy nhiên với mức tăng ổn định.