Bất động sản “ăn theo” TOD: những thách thức lớn với thị trường bất động sản Việt Nam

Chỉ vài năm trở lại đây, mô hình Transit-Oriented Development (TOD) – phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng trở thành từ khóa đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án đã và đang được triển khai theo hướng tận dụng lợi thế từ các tuyến metro, đường vành đai, tạo nên sự dịch chuyển rõ nét trong quy hoạch cũng như chiến lược đầu tư.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại TP. Hồ Chí Minh, nơi tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên vận hành, giá trị bất động sản dọc hành lang metro tăng rõ rệt. Mặt bằng giá tại các dự án nằm trong bán kính 500m quanh trạm metro đã tăng 30–40% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án tiêu biểu hưởng lợi từ sự phát triển của mô hình này có thể kể đến như The Privé, Fresia Riverside, Masteri An Phú, Lumière Riverside, The Metropole Thủ Thiêm, Empire City… Không chỉ TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng đang bước vào giai đoạn bứt phá với TOD. Luật Thủ đô sửa đổi và Luật Đất đai mới tạo hành lang pháp lý để thành phố triển khai các vùng TOD gắn với các tuyến đường sắt đô thị. Theo định hướng, Hà Nội sẽ hình thành những khu đô thị mật độ cao quanh các nhà ga, đồng bộ tiện ích thương mại, văn phòng, nhà ở để giảm áp lực giao thông vào trung tâm. Thực tế, giá bán một số dự án gần tuyến metro Nhổn – Ga Hà Nội, Metro Hà Đông – Cát Linh và các khu vực kết nối với vành đai 3, vành đai 4 đã tăng trưởng ấn tượng về giá trong những năm gần đây, phản ánh sức hút của mô hình này. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như Golden Land, Hồ Gươm Plaza, New Sky Line, Westa, Discovery Compex, Indochina Plaza…

Không thể phủ nhận, sự nở rộ của các dự án “ăn theo” mô hình TOD mang lại nhiều lợi ích: gia tăng giá trị bất động sản, cải thiện chất lượng sống nhờ tiện ích đa dạng, đồng thời thúc đẩy thói quen sử dụng giao thông công cộng. Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đối mặt với tình trạng ùn tắc, ô nhiễm không khí và áp lực dân số, TOD được kỳ vọng trở thành lời giải dài hạn cho bài toán đô thị hóa bền vững. Sự bùng nổ các dự án quanh metro, vành đai không chỉ mở ra cơ hội đầu tư mới mà còn buộc thị trường tiến tới một chuẩn mực phát triển đô thị văn minh, gắn kết chặt chẽ giữa hạ tầng giao thông và không gian sống.

Những thách thức trong phát triển bất động sản theo mô hình TOD

Trở thành xu hướng lớn của bất động sản Việt Nam với kỳ vọng giảm tải hạ tầng, nâng cao chất lượng sống và tạo động lực phát triển kinh tế, TOD được xem như “chìa khóa vàng” cho đô thị hiện đại. Tuy nhiên, đằng sau triển vọng, theo PGS,TS. Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) nhiều hạn chế và thách thức đã bộc lộ, đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận TOD không chỉ dưới góc độ lợi nhuận bất động sản, mà còn như một công cụ quản trị xã hội bền vững.

Theo PGS,TS. Nguyễn Vũ Phương, thực tế cho thấy, nhiều dự án bất động sản gắn với hạ tầng giao thông ở Việt Nam triển khai khi hạ tầng chính còn thiếu, dẫn đến tình trạng “quá tải cục bộ”. Không ít khu đô thị mọc lên dày đặc quanh tuyến đường huyết mạch, trong khi các tuyến kết nối phụ trợ như bãi đỗ xe, xe buýt trung chuyển, lối đi bộ lại chưa được đầu tư đồng bộ. Điều này khiến TOD mới chỉ dừng lại ở “khái niệm quảng bá” nhiều hơn là một mô hình vận hành thực sự.

Một điểm nghẽn khác là sự bỏ ngỏ các phân khúc thiết yếu. Trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà công nhân hay ký túc xá sinh viên tại các thành phố lớn rất cao, số lượng dự án lại đang hết sức khiêm tốn. Các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, tạo ra sự dư thừa cục bộ, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm. Cơ cấu sản phẩm mất cân đối này không chỉ làm thị trường dễ “lệch pha” mà còn đi ngược với triết lý công bằng mà TOD hướng đến.

Ngoài ra, việc khai thác giá trị đất từ mô hình TOD cũng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Ở nhiều quốc gia, phần giá trị đất gia tăng quanh hạ tầng sẽ được tái đầu tư trở lại cho cộng đồng, giúp duy trì công bằng xã hội. Nhưng tại Việt Nam, đất quanh ga metro hay dọc cao tốc hiện chủ yếu rơi vào tay doanh nghiệp thương mại, trong khi quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ngày càng thu hẹp. Điều này tạo nguy cơ lệch hướng TOD, biến công cụ phát triển đô thị dễ trở thành “đặc quyền” của một số nhóm lợi ích.

Bên cạnh đó, nếu bất động sản tiếp tục phát triển theo hướng TOD nhưng thiếu cơ chế kiểm soát và gắn kết với chiến lược xã hội, những hệ quả tiêu cực có thể sẽ bùng phát. Trước hết là sự phân hóa giàu nghèo sẽ ngày càng rõ nét. Những khu vực gần metro, cao tốc có nguy cơ trở thành “đặc quyền” của tầng lớp thu nhập cao, trong khi người lao động, công nhân, sinh viên buộc phải di chuyển ra xa trung tâm. Hệ quả là chi phí đi lại tăng cao, thời gian di chuyển kéo dài, chất lượng sống suy giảm.

Ở một khía cạnh khác, sự lệch pha trong phân bổ sản phẩm còn làm suy giảm công bằng xã hội. Khi TOD chủ yếu phục vụ cho bất động sản cao cấp, quyền tiếp cận nhà ở hợp lý của đại đa số cư dân đô thị bị hạn chế. Đây không chỉ là bất bình đẳng về kinh tế, mà còn có thể trở thành nguồn gốc của các bất ổn xã hội dài hạn.

Ngoài ra, thị trường còn đối diện rủi ro bong bóng bất động sản. Thực tế đã cho thấy, mỗi khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng như metro, cao tốc hay vành đai, giá đất quanh khu vực lập tức “nhảy vọt”. Tuy nhiên, nếu thiếu cơ chế phân bổ lại lợi ích cho cộng đồng, sự tăng giá này dễ trở thành “sốt đất ảo”, thổi phồng giá trị mà không gắn với nhu cầu thực. Một khi bong bóng vỡ, không chỉ nhà đầu tư cá nhân chịu thiệt mà còn đe dọa đến ổn định tài chính quốc gia.

“Rõ ràng, TOD mang lại nhiều cơ hội, nhưng nếu phát triển thiếu kiểm soát, mô hình này có thể gây tác động ngược. Bài toán đặt ra cho Việt Nam là làm sao biến TOD trở thành một cơ chế cân bằng: vừa thúc đẩy kinh tế, vừa bảo đảm công bằng xã hội”, PGS, TS. Nguyễn Vũ Phương nhấn mạnh.