Bất động sản chiết khấu cao ngất ngưởng: Giảm giá sâu hay chiêu "câu" khách?

Có thể thấy, làn sóng rao bán bất động sản với mức giảm, chiết khấu cao chưa từng có xuất hiện từ khoảng tháng 10/2022 và ở TP.HCM cùng các tỉnh phía Nam nhiều hơn Hà Nội.

Đơn cử, một dự án chung cư tọa lạc tại Thủ Đức ( TP.HCM ) chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản. Hay một căn hộ 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng. Nhân viên sales còn chào hàng các suất ưu đãi lên đến 44-46% giá trị bất động sản, chỉ áp dụng trong tháng 10.

Căn shophouse của một dự án đô thị tại Đồng Nai cũng được chào bán với suất ưu đãi lên đến 50% giá trị tài sản nếu thanh toán một lần (95% giá trị hợp đồng). Các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố 13-15 tỷ đồng, khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi chỉ còn 6-8 tỷ đồng một căn.

Có dự án là căn nhà phố rộng 154m2, giá hơn 12,8 tỉ đồng thì nay chỉ còn hơn 6,8 tỉ đồng, chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán sớm 95%; 28% nếu thanh toán sớm 70% giá trị căn nhà. Cùng với đó là cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà.

Tại Bình Dương , dự án nhà phố ở Dĩ An cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng.

Tại Hà Nội , nhiều dự án cũng dành mức chiết khấu 34-35% khi khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ.

Trả lời VTC News về hiện tượng này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, việc giảm giá của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang giảm sâu.

Nhưng thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18-24 tháng, tặng gói nội thất, voucher mua hàng….

“ Khi giảm giá xuống chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thằng toán sớm thì thực chất giảm cũng không quá sốc như mọi người thấy ”, ông Toản nhận định.

Phân tích cụ thể hơn, ông Toản dẫn chứng: Nếu cắt gói vay không lãi suất thì chủ đầu tư được lợi 8-10% về giá, thanh toán sớm đáng lẽ phải chiết khấu cho khách 8-9% nữa, quà tặng, voucher, giảm tiền môi giới 5-7%. Như vậy, chủ đầu tư lợi 20 - 25% nếu áp dụng chiết khấu như chương trình đưa ra. Chưa kể chủ đầu tư được lợi về dòng tiền, giảm lãi vay.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, lý giải sở dĩ các doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá là bởi bản chất của việc tăng mạnh chiết khấu thanh toán mua nhà thời gian qua nhằm thuyết phục người mua nhà có sẵn tiền thay vì mang gửi ngân hàng hưởng lãi suất khoảng 7-9%/năm thì trả tiền mua nhà sớm để được hưởng chiết khấu 10-15%/năm.

Bên cạnh đó, việc tăng khuyến mãi nhưng không giảm giá nhà cũng là cách để doanh nghiệp bất động sản khẳng định đây là các chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ không phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng hay bán tháo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các chương trình ưu đãi bất động sản hiện nay là một giải pháp để doanh nghiệp tự "giải cứu" mình khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên vô cùng khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo bất động sản trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao trong những năm qua.

Cũng theo các chuyên gia, giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả của doanh nghiệp địa ốc khi họ muốn nhanh chóng thu về tiền mặt. Nói giảm giá lên đến 50% giá trị sản phẩm, nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn có lãi. Những năm gần đây, các chủ đầu tư có xu hướng mở bán giá cao rồi đưa ra nhiều ưu đãi với chiết khấu cao. Người có nhu cầu mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu cao là phù hợp vì họ mua được với giá rẻ.