Chung cư Hà Nội chững giá, thanh khoản giảm: Môi giới chuyển sang bán đất nền vùng ven

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, do tác động của lãi vay mua nhà tăng, từ đầu tháng 11 đến nay, căn hộ chung cư Hà Nội đã bắt đầu chững lại, giá bán không còn tăng theo ngày, theo tuần. Lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh so với tháng trước đó.

Đầu tháng 11/2025, anh Minh Quân, rao bán căn hộ hơn 70 m2 trên đường Nguyễn Hoàng (phường Từ Liêm). Vào tháng 9/2025, từng có khách trả anh căn hộ với giá 7,5 tỷ đồng nhưng anh không bán mà kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng cao vào thời điểm cuối năm. Đến đầu tháng 11/2025 khi bắt đầu rao bán lại thì sau 1 tháng rao bán, căn hộ vẫn chưa tìm được chủ nhân mới với mức giá 7,5 tỷ đồng. Nhiều môi giới khuyên anh Quân muốn bán nhanh nên giảm về mức giá 7-7,2 tỷ đồng. Thực tế, anh Quân cũng đã giảm về mức giá 7,2 tỷ đồng không bao thuê phí được khoảng 1 tuần gần đây nhưng căn hộ vẫn chưa có khách chốt mua.

“Khách đến xem gần nhất thì mặc cả thẳng xuống 6,5 tỷ đồng, tôi không đồng ý bán với giá đó. Hồi tháng 9/2025, môi giới liên tục dẫn khách đến xem nhà nhưng tháng 11 vừa rồi, lượng khách đến xem giảm mạnh, chỉ bằng 1/3 so với tháng 9 và khách cũng mặc cả mạnh hơn. Thị trường giờ khó bán hơn trước rất nhiều,” anh Quân nói.

Anh Hoan, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại phường Cầu Giấy cho biết, lượng giao dịch căn hộ trong tháng 11/2025 ở sàn anh giảm gần 40% so với tháng trước. Các dự án từng tạo sóng thuộc khu Tây Hồ Tây, Nam Từ Liêm – Mỹ Đình, Cầu Giấy (cũ)… đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm 20–30%. Tuy nhiên, giá chào bán vẫn đang ở mức cao, chưa ghi nhận làn sóng sụt giảm mạnh.

Theo anh Hoan, thị trường căn hộ Hà Nội không còn cảnh mua sáng, chốt chiều, cọc nhanh như trước đó. Thực tế nóng sốt này đã khiến thị trường chung cư Hà Nội hấp lực một lượng lớn môi giới bán hàng. “Rất nhiều môi giới bán đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng đã chuyển hướng phân khúc, chuyển sang bán chung cư ở giai đoạn sốt nóng này”, anh Hoan chia sẻ.

Môi giới chung cư chuyển hướng bán đất nền

Giữa tháng 11/2025, chị Thanh Huyền, một môi giới đang bán chung cư tại phường Thanh Xuân đã chuyển sang bán đất nền Hòa Lạc khi nhận thấy tình hình giao dịch chậm chạp của chung cư Hà Nội. Theo chị Huyền, chị vẫn tiếp tục bán chung cư nhưng với thực tế trầm lắng hiện tại, chị cần đa dạng nguồn thu nên kiêm thêm cả bán đất nền. Trên thực tế, trước năm 2023, chị Huyền là một môi giới chuyên bán đất nền và chỉ chuyển sang bán chung cư khi thị trường này sốt nóng, đất nền trầm lắng từ giữa năm 2022.

Sở dĩ Hòa Lạc được chị Huyền lựa chọn do đây là khu vực mà tuyến đường sắt đô thị số 5 (Metro số 5), đoạn Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc với chiều dài gần 40km, tổng mức đầu tư hơn 65.000 tỷ đồng, dự kiến sẽ khởi công vào ngày 19/12. Tuyến đường sắt này đang kích hoạt giá đất nền Hòa Lạc tăng trưởng trở lại sau thời gian trầm lắng.

Cũng giống như chị Huyền, anh Thành Trung, môi giới căn hộ phía Tây Hà Nội cũng dừng việc bán chung cư khi thị trường trầm, chuyển sang phân phối đất nền tại Đông Anh – nơi đang hưởng lợi lớn từ hạ tầng.

“Hiện căn hộ khó chốt vì giá cao, lãi vay tăng, dân đầu tư rút, còn khách mua thực thì cân đo nhiều, có động thái chờ giá giảm thời gian tới. Còn đất nền vùng ven có pháp lý rõ, vị trí kết nối tốt, ở những khu vực có biến động lớn về hạ tầng giao thông thì vẫn ghi nhận thanh khoản ổn thời điểm cuối năm. Mới chuyển sang bán đất nền được hơn tháng, tôi đã chốt được một lô”, anh Trung cho biết.

Các khu vực có lượng môi giới chuyển từ chung cư sang bán đất nền nhiều nhất là Hòa Lạc và Đông Anh. Nếu Hòa Lạc ghi nhận sóng nhẹ cuối năm do tuyến đường sắt đô thị số 5 thì

Nhà đầu tư Phạm Mạnh Hùng, trú tại phường Đống Đa cho biết, hiện đất nền dễ tiếp cận khách đầu tư, đặc biệt tại những khu vực có biến động về hạ tầng do biên độ tăng giá kỳ vọng lớn hơn căn hộ nội đô vốn giá đã rất cao. Ngoài ra, tâm lý "mua đất thì không sợ mất giá" đặc biệt mạnh trong nhóm khách hàng vốn trung bình khá. Điều này khiến môi giới chuyển hướng khi thị trường chung cư không còn sôi động. Tuy nhiên, cũng theo ông Hùng xu hướng “đổ về vùng ven” bán đất nền của môi giới cũng tiềm ẩn rủi ro sốt đất cục bộ, đặc biệt tại các khu vực đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc dựa vào tin đồn quy hoạch. “Nếu dòng tiền tập trung quá nhanh vào đất nền mà không có dự án bài bản, bài học sốt đất 2021 hoàn toàn có thể lặp lại với những hệ lụy đáng tiếc. Nhà đầu tư cần chú ý pháp lý và hạ tầng thực tế.”