Chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường bất động sản đảo chiều sang sôi động

Nhìn lại quá khứ, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tín hiệu đảo chiều từng xuất hiện trong chu kỳ trước của thị trường bất động sản, diễn ra vào quý II/2013.

“Đó là giai đoạn lần đầu tiên sau 7 năm liên tiếp, lượng hàng tồn kho trên thị trường giảm 15%. Lúc này, có 3 yếu tố tác động đến tín hiệu đảo chiều là lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản. Mỗi yếu tố này đều có độ trễ lên thị trường khác nhau”, vị này nói.

Theo ông Quốc Anh, về lãi suất tiền gửi huy động dưới 6 tháng, quý I/2012, NHNN bắt đầu giảm mạnh. Mất 1,5 năm sau, tức vào quý II/2013, thị trường dần phản ứng.

Về tăng trưởng tín dụng, năm 2012 tăng trưởng 7%, đến năm 2013 tăng trưởng 13%. Như vậy, mất khoảng 1 năm để thị trường phản ứng.

Về chính sách bất động sản, năm 2013 có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Thị trường cũng mất khoảng 1 năm sau để phản ứng.

“Từ đây, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để nói về thời điểm đảo chiều của thị trường trong chu kỳ này. Năm 2023, nhìn chung lượng quan tâm đến bất động sản có xu hướng đi ngang”, ông Quốc Anh nói.

Về lãi suất, từ đầu năm 2023, NHNN đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động, 4 lần hạ lãi suất điều hành. Hiện nhiều ngân hàng đã giảm 3 - 5% lãi suất huy động so với đầu năm. Có thế thấy, lãi suất đang dần tiệm cận ở mức lý tưởng.

Về hạn mức tăng trưởng tín dụng, NHNN đề ra năm 2023 đạt 14 - 15%, song đến ngày 22/11, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, vẫn còn khoảng cách rất lớn so với chỉ tiêu.

Về chính sách bất động sản, nhiều bộ luật quan trọng, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua vào năm 2024.

Cùng với đó, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường cũng được đẩy mạnh như gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng, gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 gỡ khó cho thị trường trái phiếu, Nghị định 10 tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng…

Theo đó, ông Quốc Anh cho rằng, có rất nhiều yếu tố tạo nền tảng cho thời điểm đảo chiều của thị trường trong giai đoạn tới.

“Chúng tôi xác định tín hiệu này sẽ rơi vào khoảng quý II - quý IV/2024, thị trường chuyển từ trạng thái trầm lắng sang xu hướng dần hồi phục. Song, cần lưu ý rằng đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ đi lên ngay lập tức mà cần có lộ trình.

Nói một cách dễ hiểu, khi đang trong xu hướng đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều có nghĩa là thị trường bắt đầu thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và cần một khoảng thời gian nhất định để quay về phát triển như giai đoạn trước đó. Đơn cử như giai đoạn 2016 - 2019, khi giá cả, thanh khoản... đều sôi động”, vị này chia sẻ.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong chu kỳ trước, sau khi bước ra khỏi giai đoạn khó khăn, thị trường đã dần phục hồi theo 4 giai đoạn chính là thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định.

Theo đó, ông Quốc Anh đã đưa ra kịch bản về lộ trình phục hồi của thị trường sau thời điểm đảo chiều trong chu kỳ này. Cụ thể, từ quý III - quý IV/2024, thị trường bất động sản dự kiến bước vào giai đoạn thăm dò. Thanh khoản nhỏ lẻ, chủ yếu xuất hiện ở một số phân khúc ở thực như nhà riêng, chung cư.

Dòng tiền có xu hướng rời những tài sản mang tính chất đầu cơ để trú ngụ trong những tài sản mang tính chất phòng thủ. Minh chứng là với chung cư, loại hình này ít bị ảnh hưởng nhất, mặt bằng giá không giảm và vẫn ổn định từ năm 2021 đến nay.

Trong báo cáo mới đây, VNDirect đưa ra dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn trầm lắng trong năm 2024, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản dự kiến sẽ mất ít nhất một năm để hồi phục, dự kiến diễn ra trong khoảng thời gian nửa cuối năm 2024. Trong đó, những phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng phục hồi sớm nhất.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đó, nên nhiều người chọn gửi tiền ngân hàng.

Để tháo gỡ tâm lý “chờ” của nhà đầu tư và khách hàng, qua đó kích thích dòng tiền đáo hạn nhà băng chảy vào nhà đất, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, điều quan trọng nhất lúc này là đẩy nhanh quá trình gỡ vướng về pháp lý và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn cung trên thị trường.

“Thời điểm này là bài học “xương máu” cho tất cả các đối tượng tham gia thị trường. Chắc chắn sau khi vượt qua “đại nạn” này, các đối tượng sẽ hoạt động một cách cẩn trọng hơn, biết “liệu cơm gắp mắm”, “tự lượng sức mình” . Và quan trọng, sẽ biết cách trang bị thêm nhiều kỹ năng, kiến thức để tăng khả năng chống chọi với các tình huống khó khăn, bất lợi”, ông Đính nhận định.