Động lực phá băng cho thị trường bất động sản

Cả hệ thống vào cuộc

Theo ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, thời gian qua, những nỗ lực không ngừng nghỉ, nhanh chóng và kịp thời của Chính phủ, các Bộ ngành, đặc biệt là sự chỉ đạo trực tiếp của Thủ tướng đã góp phần "phá băng" thị trường địa ốc.

“Đặc biệt, những quy định mới trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trở thành bước đệm để thị trường trở nên minh bạch, dần phục hồi. Trong thời gian tới, cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, bất động sản sẽ có nền tảng chắc chắn để phát triển theo quỹ đạo bình ổn”, ông Nguyễn Đức Lập đánh giá.

Thực tế cho thấy, trong năm 2023, khi thị trường bất động sản có những diễn biến bất lợi xuất phát từ sự khó khăn chung của nền kinh tế toàn cầu cộng với những vướng mắc nội tại về pháp lý, nguồn vốn, Chính phủ, các Bộ ngành và trực tiếp là Thủ tướng Chính phủ đã liên tục có những động thái đồng hành, hỗ trợ tháo gỡ.

Theo đó, ngay từ đầu năm, vào tháng 2/2023, lãnh đạo Chính phủ đã chủ trì Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững. Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản, những khó khăn, vướng mắc; đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.

Ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Đây là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu...

Tiếp đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cùng đó là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 20/5/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội"... Chủ trương chính sách tiền tệ cũng chuyển từ “chặt chẽ” (trước tháng 10/2022) sang “chắc chắn” (từ tháng 10/2022) và tiếp tục chuyển sang “linh hoạt, nới lỏng hơn” (từ tháng 6/2023).

Trong năm, Thủ tướng Chính phủ cũng trực tiếp có những Công điện chỉ đạo sát sao các Bộ ngành, địa phương trong việc tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, hỗ trợ các doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Mới đây nhất, tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ góp phần giải quyết đáng kể những “gọng kìm” đang “kẹp chặt” thị trường và doanh nghiệp. Cùng đó, Luật Đất đai dự kiến cũng sẽ sớm thông qua trong kỳ họp gần nhất để đồng bộ hành lang pháp lý cho lĩnh vực này.

Sau những động thái tích cực của Chính phủ, thị trường đã xuất hiện những điểm sáng vào cuối năm 2023. Theo báo cáo quý III của Bộ Xây dựng, thanh khoản thị trường đã gia tăng trở lại, không còn trầm lắng như giai đoạn trước. Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sang đến quý III/2023, thị trường bất động sản đã có nhiều khởi sắc hơn khi thanh khoản đạt mức 6.000 giao dịch, tăng gấp 1,5 lần quý II và gấp 2 lần quý I. Đáng chú ý tâm lý e dè của người mua, nhà đầu tư đã phần nào được gỡ bỏ.

Dự báo phục hồi tích cực

Sau những động thái tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc cũng như các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ, các Bộ ngành và địa phương, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ từng bước có sự phục hồi theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong ngắn hạn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây. Nguồn cung hiện hữu khá dồi dào sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê của người mua nên họ cẩn trọng hơn.