Giá bất động sản năm 2023 sẽ thế nào?

Một năm biến động của thị trường địa ốc

“Thăng, trầm” là diễn biến của thị trường bất động sản 2022. Đó cũng là nhận định chung mà giới chuyên gia đưa ra sau khi trải qua một năm biến động của thị trường địa ốc.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường bất động sản trong quý I/2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt. Thị trường ghi nhận nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn. Tín hiệu tích cực khác đó là sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc của thị trường.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường đã có sự đảo chiều kể từ thời điểm giữa năm 2022. Lượng thanh khoản sụt giảm, doanh nghiệp địa ốc khó khăn, môi giới chuyển nghề. Điểm nổi bật trên thị trường địa ốc, giá bất động sản chững và có phần hạ nhiệt. Điều mà ông Đính lo ngại chính là sự thiếu vốn của thị trường địa ốc và rủi ro từ loạt doanh nghiệp đáo hạn trái phiếu.

Đánh giá về thị trường 2022, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sự hưng phấn này đến từ khoảng thời gian dài trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Song từ giữa năm 2022, địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Cung và cầu đều giảm mạnh, câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản đi ngang, có giảm nhẹ đối với đất nền và tăng nhẹ với căn hộ.

Giá bất động sản sẽ hạ

Tốc độ giảm nhiệt của thị trường địa ốc hiện hữu ở nhiều phân khúc. Ngay cả với loại hình đánh vào nhu cầu ở thực như chung cư đã qua sử dụng hay nhà đất trong ngõ cũng đã bắt đầu chững lại về giá. Với loại hình nhà đất trong ngõ, xu hướng giảm từ 5-10% đã lan rộng trên thị trường.

Theo giới chuyên gia, giá bất động sản hạ là điều hoàn toàn dễ lý giải bởi sau thời gian tăng giá quá mạnh. Chính áp lực vốn vay khiến nhà đầu tư và giới đầu cơ buộc phải cắt lỗ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, có những lúc chính các nhà đầu tư/doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Trên thị trường, Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ giảm mạnh, doanh thu cũng sụt giảm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cũng đưa ra nhận định rằng, giá bất động sản giảm. Cụ thể, các nhà đầu tư ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Ông Toản phân tích thêm, giá bất động sản tăng, giao dịch sẽ giảm bởi khách hàng không chấp nhận mức giá đó. Song người bán vẫn dựa vào sự khan hiếm của thị trường và kỳ vọng neo giá mà không chịu bán, dẫn tới giao dịch sụt giảm.

Ở khu vực như tỉnh lẻ xa xôi, giao dịch gần như đóng băng, nhất là đất nông thôn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo. Thứ hai, bất động sản hạ giá ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như chung cư bình dân, giao dịch vẫn có, khả năng hạ giá thấp.

Ông Đính cũng dự báo, những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Song với loạ hình mà đầu cơ, giá cao thì sẽ có sự giảm giá mạnh mẽ.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc, với loại hình chung cư, khó có sự giảm giá mà chỉ chững lại do nguồn cung khan hiếm. Ông Quyết cho rằng, giá một số phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng có hạ. Nhưng bước sang năm 2023, mức giá sẽ khó có thể hạ tiếp và kỳ vọng khởi sắc nhờ tín hiệu tích cực từ thị trường.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Huỳnh Thế Du, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá bất động sản phụ thuộc vào cung – cầu mà không dựa vào tư duy phi thị trường. Theo ông Du, khi cung lớn hơn cầu - không có người mua, bất động sản sẽ tự phải giảm giá.