Giá nhà khó giảm trong năm 2023

Không có cơ hội

Thật hiếm khi các chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phía Nam mới đưa ra mức chiết khấu chưa từng có, từ 40-50% giá trị sản phẩm nhằm kích cầu người mua nhà.

Chị Đ.T.T là nhân viên văn phòng đang sinh sống và làm việc ở TP. Thủ Đức cho biết, nghe ngóng thị trường từ rất lâu nhưng trước đây giá nhà ở tăng cao nên chưa đủ khả năng mua. Đến thời điểm hiện tại, dù giá không giảm nhưng một số chủ đầu tư đang đưa ra chính sách ưu đãi rất tốt để sản phẩm nhà ở đến gần hơn với người có nhu cầu. Do đó, với khoản tiền hơn 500 triệu đồng cộng thêm việc vay ngân hàng, 2 vợ chồng đang nhắm đến một số dự án tầm trung.

Tuy nhiên, gia đình đã quyết định lùi kế hoạch mua nhà trong năm 2022 do lãi vay tăng và hy vọng năm 2023 giá căn hộ sẽ giảm xuống để có cơ hội sở hữu 1 căn nhà mơ ước tại TP.HCM. "Tôi và gia đình đã xem một số dự án, nghe ngóng thông tin thị trường từ đầu năm nhưng vẫn đắn đo và đang chờ giá nhà giảm thêm", chị T nói.

Câu chuyện của chị T cũng như nhiều khách hàng với tâm lý chờ giá nhà giảm trong năm 2023 dường như sẽ khó thành hiện thực. Bởi, hiện nay, việc thực hiện dự án rất mất thời gian, chưa kể chi phí đầu vào của 1 dự án lớn khiến các doanh nghiệp không thể giảm giá.

Ông N.V.T, Giám đốc doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM nhìn nhận, để phát triển các loại hình BĐS, nhất là các dự án căn hộ chung cư ở Hà Nội hoặc TP.HCM rất tốn kém vì chi phí, thủ tục kéo dài, ít nhất thì cũng từ 3 năm. Chưa kể, quỹ đất sạch để các doanh nghiệp phát triển dự án ở các đô thị lớn gần như không còn.

Khi thủ tục kéo dài lại sẽ làm tăng vốn dự án, nếu không tăng giá thì chủ đầu tư cũng không có lãi. Như vậy, có thể thấy, dù thị trường đang ảm đạm, thanh khoản kém nhưng những phân khúc tầm trung vẫn nhận được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Khi nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế, rất khó để các chủ đầu tư giảm giá. Có chăng, để giúp sức cho người mua nhà, các chủ đầu tư sẽ tăng chiết khấu, ưu đãi.

Trong khi đó, ở một cuộc khảo sát hơn 1.000 khách hàng của Batdongsan.com.vn chỉ có khoảng 10% nhận định giá bất BĐS sẽ giảm trong năm 2023. Hơn 84% còn lại đều cho rằng, giá vẫn có xu hướng tăng. Trong đó, 40% nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10%; 23% cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% dự đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới BĐS tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả, 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá BĐS sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá nhà sẽ đi ngang. Còn với thị trường TP.HCM, 33% môi giới chọn BĐS vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm 2023.

Nhìn nhận về giá nhà ở năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng.

"Các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Giá BĐS phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, nhu cầu vẫn nhiều chỉ thiếu cung nên giá BĐS sẽ khó giảm", ông Tuấn cho hay.

Dẫn chứng thêm, giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn còn nguồn cung lại khan hiếm. Vì vậy, dù thanh khoản thị trường thấp nhưng giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho biết, việc giảm giá BĐS chỉ ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giao dịch nên việc hạ giá là rất khó, nhất là khi nguồn cung khan hiếm.

Hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường BĐS hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém vì không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Thời điểm thị trường chững lại, BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn.

Giá vẫn tăng dù thị trường ảm đạm

Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý IV/2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục, chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán).

Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quý I/2022. Riêng với loại hình nhà phố tại TP.HCM, giá bán trong quý IV tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.

Còn theo Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2022, có 25 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 12.147 căn. Nhưng phân khúc cao cấp (giá hơn 40 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung với 9.510 căn; phân khúc trung cấp (20-40 triệu đồng/m2) chiếm 21,7% với 2.637 căn; phân khúc bình dân không xuất hiện, chiếm 0%.

Tương tự, năm 2021, TP.HCM có 18 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 13.849 căn thì phân khúc cao cấp cũng chiếm đến 73,98% với 10.245 căn; phân khúc trung cấp chiếm 26,02% với 3.604 căn và không có căn hộ bình dân.

Khảo sát của Nhadautu.vn cho thấy, năm 2022, toàn thị trường không có dự án nào có mức giá đến tay khách hàng dưới 40 triệu đồng/m2. Chỉ có một số ít dự án có mức giá từ 40-60 triệu đồng/m2, còn lại là dự án từ 60 triệu đồng/m2 đến cả trăm triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường BĐS đã có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có cơ chế, chính sách rõ ràng. Nhưng, vẫn còn đó tình trạng bất ổn, thiếu an toàn, ổn định do có sự chồng chéo giữa các luật cùng các văn bản dưới luật.

Nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường BĐS thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu kéo theo giá nhà đất, căn hộ tăng cao.