Năm 2026, đất nền có “ngược dòng” dẫn dắt thị trường bất động sản?

Kỳ vọng lớn vào hạ tầng

Năm 2025 đánh dấu hàng loạt thay đổi quan trọng về chính sách và pháp luật đất đai, với nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đầu tư - kinh doanh bất động sản. Đây được xem là nền tảng quan trọng, tạo xung lực cho thị trường bước sang giai đoạn tiếp theo.

Trong đó, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn sôi động khi hàng loạt dự án hạ tầng lớn tăng tốc. Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng mạng lưới metro mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh được đẩy mạnh đầu tư. Các dự án này được kỳ vọng mở ra cực tăng trưởng mới, củng cố niềm tin vào triển vọng phát triển đô thị dài hạn.

Năm 2025 phân khúc chung cư ghi nhận mức tăng giá và thanh khoản tích cực, trong khi đất nền mang tính đầu cơ, đặc biệt ở những khu vực phát triển lệch pha hạ tầng, vẫn chưa hồi phục.

Ghi nhận cho thấy, sau sáp nhập hành chính, thị trường đất nền phía Nam chưa có diễn biến rõ nét về thanh khoản. Dẫu vậy, so với đầu năm 2025, giá đất nền thổ cư tại TP. Hồ Chí Minh và khu lân cận đã tăng từ 10-25% (tuỳ khu vực).

Theo chia sẻ của một môi giới kiêm nhà đầu tư khu Đông TP. Hồ Chí Minh, những nhà đầu tư mua đất nền khu vực từ cuối năm 2024, đầu năm 2025 nếu ra hàng thì đã lời khoảng 300 – 500 triệu đồng/nền (tuỳ lô). Những nhà đầu tư mua vào sau (khoảng tháng 3 & tháng 4/2025) thì giá tăng chậm hơn, hầu hết giữ hàng, chưa bán ra. Trong số này có một số nhà đầu tư vào "lướt sóng" theo thông tin sáp nhập nhưng không thành công và chấp nhận giữ lại.

Nhà đầu tư này cho biết, hiện mặt bằng giá đất nền không tăng nhanh như giai đoạn đầu năm 2025. Tuy nhiên, nhu cầu quan tâm đất nền vẫn âm thầm diễn ra ở một số khu vực có đầu tư hạ tầng tốt. Các lô đất sẵn sổ, gần các hạ tầng giao thông đang triển khai vẫn có thanh khoản. Vào thời điểm giáp Tết nguyên đán, đất nền có thể tăng thêm 1 nhịp giá mới, nhưng không bằng giai đoạn quý 1/2025.

Giá đất nền sẽ thế nào trong năm 2026?

Chuyên gia trong ngành dự báo đất nền 2026 sẽ có sự sàng lọc mạnh, không còn tăng nóng ồ ạt mà đi vào chu kỳ ổn định, minh bạch hơn.

Ở góc độ đầu tư, dòng tiền người mua sẽ tập trung vào vị trí có hạ tầng tốt, kết nối liên vùng, gần đô thị lớn (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội). Dư địa tăng giá ở các khu vực này dự báo còn khá tốt.

Đối với nhu cầu ở thực (mua đất xây nhà) dự báo diễn biến ổn định trong năm 2026. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá cao trở thành rào cản, thúc đẩy nhu cầu về khu ven. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp khan hiếm khiến sự lựa chọn của người mua bị hạn chế ở hầu hết các khu vực.

Dự báo, giá đất nền trong năm 2026 có thể tăng thêm 10-20% nhờ vào động lực hạ tầng giao thông. Dẫu vậy, phân khúc đất nền khó nóng sốt và dẫn dắt thanh khoản thị trường như giai đoạn trước.

Theo các chuyên gia, động lực của thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng trong năm 2026 đến từ yếu tố hạ tầng. Sau sáp nhập địa giới hành chính, tác động rõ nét nhất đối với thị trường bất động sản không nằm ở việc giá tăng ngay lập tức, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường định giá không gian đô thị. Ranh giới hành chính giữa các địa phương dần mất đi vai trò chi phối trong quyết định mua bán.

Thay vào đó, người mua và nhà đầu tư ngày càng đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí thực chất hơn như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị.

Có thể thấy, 2025 chưa phải là năm để đất nền có thể "trở mình" một cách rõ rệt. Nhiều dự báo năm 2026-2027 – thời điểm loạt hạ tầng trọng điểm đi vào hoàn thiện, thì mới là lúc giá đất nền bật tăng mạnh.

Tâm lý của nhà đầu tư vẫn rất tích cực sẽ là nền tảng để phân khúc đất nền có cơ hội khởi sắc. Hiện phần lớn nhà đầu tư kỳ vọng thị trường phía Nam sẽ duy trì đà ổn định hoặc khởi sắc trong năm 2026, giá đất nền sẽ tăng nhờ tác động từ các thông tin liên quan đến hạ tầng và sáp nhập.

Nhu cầu với đất nền vẫn khá tốt nhưng người mua cũng quan sát kĩ hơn khi vào thị trường, không ồ ạt. Giá đất nền sẽ còn tăng do nhu cầu luôn phát sinh, nhưng sự biến động tăng giá sẽ không mạnh mẽ như giai đoạn trước.

Ở góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và dòng dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, giai đoạn 2026 được dự báo sẽ là thời điểm thị trường vận hành theo hướng ổn định hơn nhưng cũng khắt khe hơn.