Nhà đầu tư bất động sản: Giàu lên vì đất, nghèo đi cũng vì đất

Giàu lên vì đất, nghèo đi cũng vì đất

Trong những năm trở lại đây, thị trường bất động sản liên tục xảy ra nhiều đợt sốt nóng. Theo đó, không ít người đã kiếm tiền tỷ, thậm chí bất chợt giàu lên nhờ bất động sản.

Tuy nhiên, để tối đa hóa lợi nhuận, không ít người tiếp tục vay mượn tiền để gom đất. Song, đến khi thị trường chững lại, những nhà đầu tư đã “tất tay” trước đó đang chật vật rao bán cắt lỗ, vay mượn khắp nơi để lo trả lãi hàng tháng.

Anh Trần Dũng, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời điểm năm 2021, dịch bệnh diễn biến phức tạp, tình hình kinh doanh của anh trở nên khó khăn. Theo đó, khi ấy có 2 tỷ đồng anh Dũng mang đi đầu tư đất nền. Chỉ trong một thời gian ngắn mảnh đất của anh đã tăng giá lên tới 3 tỷ đồng.

“Mới mua chưa được bao lâu, bán mảnh đất đó đi tôi đã lãi tới 1 tỷ đồng. Thấy kiếm được tiền nhanh nên tôi vay mượn thêm người thân và ngân hàng để đi mua 3 mảnh đất khác với tổng giá trị lên tới 8 tỷ đồng”, anh Dũng nói.

Những mảnh đất của anh Dũng mua chưa được bao lâu thì đến đầu năm 2022, thị trường đột ngột phanh gấp. Theo đó, xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy” tràn lan, dù môi giới khẳng định đã có lãi nhưng anh Dũng rao bán mãi cũng không có người mua.

“Đến nay, 3 mảnh đất này đã giảm giá xuống còn 5 tỷ đồng nhưng vẫn không có người mua. Chưa biết sẽ bán được với mức giá bao nhiêu nhưng chắc chắn thương vụ này của tôi lỗ to. Hiện nay hàng tháng tôi vẫn đang xoay sở để trả tiền lãi và gốc ngân hàng. Đúng thật là giàu lên vì đất, nghèo đi cũng vì đất”, nhà đầu tư này than thở.

Thê thảm hơn anh Dũng, anh Trung, một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội chia sẻ, đầu năm ngoái, anh đầu tư 2 tỷ đồng để mua một mảnh đất có diện tích 150m2 tại Bắc Giang. Chỉ sau mấy tháng, mảnh đất đã có giá 4 tỷ đồng, nên anh quyết định bán và nghĩ tới chuyện sử dụng đòn bẩy tài chính để tối đa hóa lợi nhuận.

“Nghĩ tới là làm, tôi sử dụng 4 tỷ đồng và vay thêm 6 tỷ đồng để mua 3 mảnh đất ở ven đô. Thời điểm đó, rộ lên phong trào bỏ phố về quê nên những mảnh đất tôi mua lúc này đều là đất vườn, trong đó chỉ có một phần nhỏ là thổ cư”, anh Trung nói.

Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đều đổ vỡ khi đầu năm 2022, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng. Theo đó, anh Trung không kịp thoát hàng, dẫn tới cảnh trắng tay sau những thương vụ đầu tư đất.

“Giá những loại đất tôi mua đang giảm 35 - 50%, với 3 mảnh đất trị giá 10 tỷ đồng trước kia bây giờ bán đi cũng chỉ còn được 6,5 tỷ đồng. Sau khi trừ hết số tiền trả gốc và lãi ngân hàng trước đó, tôi mất trắng 2 tỷ đồng vốn ban đầu. Nhưng cũng phải bán đi vì nếu để thêm, tôi sợ giá có thể còn rớt nữa”, anh Trung than thở.

Nhà đầu tư chấp nhận vay lãi suất cao để trang trải

Thực tế, thời gian qua rất nhiều nhà đầu tư ban đầu tham gia thị trường với mức vốn nhỏ thì có lãi. Tưởng rằng vay ngân hàng mua thêm đất có thể tối đa hóa được lợi nhuận. Nhưng thị trường bất động sản đột ngột “phanh gấp” khiến họ phải chật vật cắt lỗ vào vốn nhưng vẫn khó bán.

Theo anh Thanh Tùng, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, trong những năm qua, cơn sốt đất hoành hành khắp nơi, đa phần các nhà đầu tư tham gia đều sử dụng đòn bẩy tài chính, dù ít hay nhiều.

“Không ít người tham gia thị trường thời điểm đầu với mức vốn nhỏ thì có lãi. Vì ham lợi nhuận nên tiếp tục vay mượn khắp nơi để mua thêm nhằm đánh quả lớn, nhưng lại không tính toán tới khả năng chi trả. Bên cạnh đó, có nhiều khu vực ăn theo sức nóng của thị trường nên xảy ra tình trạng sốt ảo, tức giá rao bán vẫn tăng nhưng ít người mua. Đến bây giờ, nhà đầu tư bỏ vốn vào những khu vực đó đang khóc dở mếu dở”, anh Tùng nói.

Anh Nguyễn Văn Tú, môi giới bất động sản tại vùng ven Hà Nội cho biết, trước kia nhiều nhà đầu tư cũng đột ngột giàu lên từ nhà đất, nhưng họ lại tiếp tục mạnh tay hơn với những thương vụ tiếp theo. Đến khi thị trường chững, đất đai không bán được nên gặp khó khăn về dòng tiền, thậm chí không đủ tiền để trả lãi ngân hàng.

“Nhiều người liên hệ với tôi nhờ bán nhưng suốt thời gian dài không được nên ngỏ ý muốn tôi tìm chỗ để vay nóng với lãi suất cao trả lãi ngân hàng, nếu để quá hạn không thanh toán sẽ mất trắng đất”, anh Tú chia sẻ.

Còn ở góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc được dự báo gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.

Theo bà Hằng, giá đất nền tại khu vực này được đẩy lên cao thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này trên thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Vì vậy khi lãi suất vay điều chỉnh gây ra áp lực thanh toán, trả lãi tăng cao thì có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.