Nhà đầu tư lưu ý gì khi “bỏ tiền” vào phân khúc khách sạn 4-5 sao?

Theo thống kê của Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, tháng 2/2026 Việt Nam đón hơn 2,2 triệu lượt khách quốc tế. Đây là tháng thứ 3 liên tiếp, lượng khách quốc tế vượt mốc 2 triệu lượt sau khi đạt 2,45 triệu lượt vào tháng 1/2026 và 2,02 triệu lượt vào tháng 12/2025.

Lũy kế 2 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đã đón gần 4,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm 2025. Xét theo cơ cấu thị trường, trong 2 tháng qua, khách du lịch châu Á chiếm tỷ trọng lớn đạt khoảng 3,4 triệu lượt, chiếm 73% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam, tăng trưởng hơn 10,2 % so với cùng kỳ năm 2025.

Lượng khách từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản duy trì đà tăng trưởng ổn định đã góp phần củng cố vai trò của khu vực Đông Bắc Á trong tổng nguồn khách quốc tế đến Việt Nam. Cục Du lịch quốc gia Việt Nam cho biết, Việt Nam thu hút mạnh mẽ khách du lịch châu Âu là kết quả của tổ hợp các chính sách đột phá, bao gồm miễn thị thực (visa) dài ngày, thủ tục e-visa thông thoáng, các chương trình đẩy mạnh xúc tiến quảng bá tại các thị trường trọng điểm, sự tăng cường kết nối đường bay thẳng từ Việt Nam đến nhiều quốc gia và nỗ lực đa dạng hóa sản phẩm du lịch bền vững của Việt Nam.

Thị trường khách sạn cũng phục hồi mạnh mẽ theo du lịch. Gần đây, thị trường xuất hiện thông tin nhiều tập đoàn vừa và nhỏ đến Việt Nam khảo sát cũng như tìm mua khách sạn 4-5 sao.

Chỉ ra tiềm năng và thách thức của loại hình bất động sản này, ông Phan Vi, nhà đầu tư cũng là môi giới lâu năm trên thị trường bất động sản cho rằng, nhìn chung thị trường hiện nay rất hiếm khách sạn cao cấp bán ra, chủ yếu là loại hình 3-4 sao giá khoảng 500 tỷ đồng quay đầu, hoặc các dạng căn hộ dịch vụ được bán ra.

Phân tích về ưu - nhược điểm của sản phẩm dòng tiền này, ông Phan Vi chia ra các nhóm.

Thứ nhất, nhóm dòng tiền

Ưu điểm: Khách sạn thu tiền theo ngày, giúp doanh nghiệp có tính thanh khoản tiền mặt cực tốt để xoay vòng vốn ngắn hạn.

Nhược điểm: Thu theo ngày nhưng chi phí cũng tính theo giây. Khách sạn là ngành thâm dụng nhân dụng (labor-intensive). Nhà đầu tư phải trả lương bộ máy, điện nước, điều hòa 24/7 dù phòng có khách hay không.

Sự thật: Nếu công suất phòng (Occupancy) dưới 40-45%, dòng tiền này sẽ trở thành dòng tiền âm, "đốt" sạch lợi nhuận từ các mảng kinh doanh khác của nhà đầu tư.

Nhóm hai, tài sản sinh lời

Ưu điểm: Khách sạn là sự kết hợp giữa BĐS và vận hành doanh nghiệp (EBITDA). Khi bán, người ta định giá dựa trên dòng tiền tương lai (Method of Discounted Cash Flow).

Nhược điểm: Nhà phố hay đất nền có thể để không 10 năm vẫn tăng giá. Khách sạn thì giá tăng chậm hoặc đi ngang so với chi phí vốn đầu tư, sau 5-7 năm, nếu không tái đầu tư nội thất (CapEx), khách sạn sẽ bị xuống hạng và mất giá.

Sự thật: Giới đầu tư không sợ đất mất giá, họ sợ lỗi thời. Chi phí để "làm mới" một khách sạn đôi khi bằng 30% giá trị xây dựng ban đầu.

Nhóm đòn bẩy tài chính

Ưu điểm: Ngân hàng rất ưu ái các dự án có dòng tiền thực tế và tài sản hữu hình như khách sạn để cho vay các khoản khổng lồ (Project Financing).

Nhược điểm: Đây chính là "tử huyệt" của nhiều đại gia Việt Nam. Khi lãi suất biến động hoặc thị trường du lịch đóng băng (như giai đoạn 2020-2022), khách sạn trở thành "con nợ" lớn nhất trong danh mục đầu tư.

Sự thật: nhà đầu tư dùng khách sạn để vay vốn không phải chỉ để nuôi khách sạn, mà thường để "lấy vốn" đó đi thâu tóm các quỹ đất khác.

Nhóm bảo toàn tài sản

Ưu điểm: Đất trung tâm là hữu hạn, du lịch luôn tồn tại. Khách sạn ở quận 1 TP. Hồ Chí Minh hay Hoàn Kiếm Hà Nội luôn có giá trị nội tại rất cao.

Nhược điểm: Khi cần tiền gấp, nhà đầu tư có thể bán 100 căn hộ trong 1 tháng, nhưng để bán một khách sạn 2.000 tỷ, nhà đầu tư có thể mất 2-3 năm đàm phán.

Sự thật: Khách sạn là tài sản "phòng thủ" nhưng cực kỳ khó thoát hàng (Exit) trong điều kiện thị trường thắt chặt tín dụng.

Nhóm thương hiệu và quyền lực

Ưu điểm: Sở hữu khách sạn 5 sao là "tấm danh thiếp" quyền lực để tiếp đón chính khách, đối tác chiến lược và xây dựng quan hệ Elite.

Nhược điểm: Đây thường là lý do mang tính cảm tính nhiều hơn kinh tế. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bù lỗ khách sạn chỉ để giữ "thể diện" hoặc làm nơi giao dịch cho các mảng kinh doanh cốt lõi.

Sự thật: Nếu một dự án khách sạn chỉ để "lấy tiếng" mà không có bài toán vận hành chuẩn sẽ sớm trở thành gánh nặng cho bảng cân đối kế toán.

Nhóm hệ sinh thái

Ưu điểm: Khách sạn kéo theo F&B, Retail, du lịch... tạo nên một vòng khép kín tiêu dùng.

​Khuyết điểm: Lý thuyết hệ sinh thái rất hay nhưng cực kỳ khó vận hành đồng bộ. Nếu một mắt xích (như mảng vận tải du lịch) gặp sự cố, cả hệ sinh thái khách sạn sẽ bị ảnh hưởng theo.

​Sự thật: Đa số nhà đầu tư Việt Nam dùng khách sạn làm "mỏ neo" để gia tăng giá trị cho các bất động sản xung quanh (ví dụ: xây khách sạn 5 sao để bán căn hộ cao cấp kế bên....)