Những điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm 2022

Ngay quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài chống chịu bởi dịch COVID-19. Tuy nhiên, kể từ quý II, thị trường BĐS đã có dấu hiệu của sự trầm lắng.

Các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu đã kéo theo bức tranh thị trường nhuốm màu ảm đạm phần còn lại của năm 2022.

Các doanh nghiệp BĐS trong cơn quay cuồng của dòng vốn cùng những khó khăn hiện hữu, còn người mua nhà cũng trì hoãn kế hoạch mua nhà trong năm vì lãi suất tăng cao cũng như tín dụng cho vay mua nhà bị siết chặt.

Chuẩn bị khép lại năm 2022, Nhadautu.vn điểm lại một số thông tin thị trường BĐS nổi bật trong năm qua.

Sức mua, giao dịch sụt giảm chưa từng thấy

Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I, II, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70 - 80%.

Bước sang quý III, toàn thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.

Đỉnh điểm, quý IV, thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ được giao dịch trong tổng số nguồn cung.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lượng tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam tăng dần trong nửa cuối năm 2022.

Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm qua, nhất là vào dịp cuối năm - thời điểm vàng của thị trường BĐS. Để kích cầu khách hàng, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu đến 40-50% giá trị BĐS.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhận định, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022.

Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.

Doanh nghiệp, môi giới lao đao vì "đói vốn", không bán được hàng

Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.

Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn", doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Doanh nghiệp chờ đợi cơ quan quản lý Nhà nước giải tỏa "cơn khát" vốn hiện nay của thị trường.

Bên cạnh đó, khảo sát các sàn giao dịch BĐS của Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…

Lệch pha cung - cầu

Năm 2022, thị trường BĐS vẫn tiếp tục duy trì tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Đơn cử như ở TP.HCM, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, so với năm 2017 - năm thị trường BĐS TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Cụ thể, năm 2018 nguồn cung có 28.316 căn nhà, chỉ bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung có 23.046 căn nhà, chỉ bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, chỉ bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, chỉ bằng 33,6 % so với năm 2017.

9 tháng năm 2022, thị trường đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Lệch pha phân khúc

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, năm 2022, đơn vị đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn 25 dự án với tổng số 12.147 căn. Trong đó, căn hộ chung cư có 10.632 căn, nhà ở thấp tầng 1.515 căn.

Phân khúc cao cấp chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung với 9.510 căn; phân khúc trung cấp chiếm 21,7% với 2.637 căn; phân khúc bình dân không xuất hiện, chiếm 0%.

Cùng kỳ năm 2021, TP.HCM có 18 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 13.849 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp (giá hơn 40 triệu đồng/m2) chiếm 73,98% với 10.245 căn; phân khúc căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng/m2) chiếm 26,02% với 3.604 căn và không có căn hộ bình dân, chiếm 0%.

Đáng chú ý, cả năm, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 1 dự án nhà ở xã hội dù trong năm đã khởi công đến 5 dự án và đang triển khai 9 dự án. Trong 3 năm trở lại đây, thị trường đã không xuất hiện phân khúc này. Còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo, như số liệu nêu trên.

Giá vẫn tăng

Theo HoREA, thị trường đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện dự án và căn hộ siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Một số địa bàn bị giới "đầu nậu, cò đất" đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt "sốt ảo" đất nền, đất nông nghiệp tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường. Hiện nay, tuy thị trường BĐS đã chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm, nhưng giá nhà đất vẫn còn giữ mức giá cao.

Trong khi, Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết, tại Hà Nội, chung cư có mặt bằng giá tăng, còn ở TP.HCM gần như đi ngang kể từ đầu năm 2022. Nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tăng ổn định, nhưng giá tăng từ 2-4%. Ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7-13% so với đầu năm.

Chính phủ vào cuộc

Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính ban hành quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Nhiệm vụ của Tổ công tác là rà soát, đồn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tiền khai thực hiện dự án ở các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; tổng hợp, báo cáo Thủ tướng chỉ đạo giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án với nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng; tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo cấp có thẩm quyền giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vương mục liên quan đến triển khai thực hiện các dự án  đối với các nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng…

Ngay sau đó, tháng 12/2022, Thủ tướng cũng đã có công điện về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở.

Riêng tại TP.HCM, theo HoREA, từ năm 2015-2018, đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại vướng thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, thị trường BĐS và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Còn số liệu của Bộ Xây dựng nêu rõ, hiện, cả nước có hơn 1.000 dự án gặp vướng mắc trong quá trình triển khai.