Rất có thể giá căn hộ giá trên dưới 50 -60 triệu đồng/m2 cũng trở thành hàng “tuyệt chủng” của Tp.HCM

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, tại Tp.HCM chỉ một số dự án căn hộ có sản phẩm ra thị trường. Trong đó, dòng sản phẩm tầm trung (giá dao động trên dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khảo sát cho thấy, tại khu vực Q.Bình Tân, hiện chỉ có 1.600 căn hộ biệt lập Flora thuộc Akari City giai đoạn 2 của Nam Long Group chào thị trường với mức giá dao động từ 45-47 triệu đồng/m2. Đây cũng là nguồn cung duy nhất của khu Tây Tp.HCM tính từ đầu năm đến nay.

Trước đó, vào quý 1/2022, tại khu Nam, căn hộ thuộc KĐT Mizuki Park 26ha, Bình Chánh, Tp.HCM chào giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 gần như bán hết hàng ngay đợt đầu. Bởi, đây gần như là dòng sản phẩm căn hộ giá tầm trung chào bán hiếm hoi tại khu Nam sau Tết nguyên đán.

Còn tại khu Đông Tp.HCM lại là hiện tượng khá ngạc nhiên của thị trường BĐS. Bởi nơi đây vốn là địa bàn của nguồn cung bất động sản Tp.HCM, thế nhưng từ cuối năm 2019 đến nay, số lượng dự án ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đáng nói, giữa bối cảnh khan cung mới thì người mua cũng "đỏ mắt" tìm căn hộ giá trên dưới 55 triệu đồng/m2 tại khu vực này. Hiện tại Tp.Thủ Đức chỉ có dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group còn ở ngưỡng giá này, và hiện đang giới thiệu các căn shophouse ra thị trường.

Cùng khu vực, dòng căn hộ của Vạn Phúc Group dự kiến sẽ đưa ra thị trường vào cuối năm nay, tuy nhiên giá dự đoán có thể dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Hay, dự án King Crown Infinity trên đường Võ Văn Ngân đã đạt ngưỡng giá trên 100 triệu đồng/m2 sau vài lần "manh nha" ra thị trường Thủ Đức.

Căn hộ giá tầm trung tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm đến mức báo động.

Ghi nhận cho thấy, rất khó tìm căn hộ giá tầm trung tại Tp.Thủ Đức vào thời điểm này. Vì thế, những dự án còn ở ngưỡng giá từ 50-60 triệu đồng/m2 được xem là hàng hiếm. Trong tương lai rất có thể là hàng "tuyệt chủng" của Tp.HCM nói chung, BĐS Tp.Thủ Đức nói riêng.

Có thể thấy, sức cầu thị trường còn khá lớn, tập trung mạnh ở phân khúc BĐS giá tầm trung nhưng tại Tp.HCM gần như ngày càng cạn kiệt dòng sản phẩm này. Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, hiện tại nguồn cung thấp, giá bán đã tăng cao. Trong khi phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn, nhưng cung thì nhỏ giọt. Trong bối cảnh chưa mấy sáng sủa về nguồn cung mới thì những dự án này sẽ tiếp tục đà tăng giá trên thị trường thứ cấp.

"Có một sự thực là chốn an cư cho độ tuổi dưới 30-35 ngày càng xa tầm tay của họ vì nguồn cung nhà giá tầm trung tại Tp.HCM khan hiếm đến mức báo động", TS Khương nhấn mạnh.

Còn nhớ, vào năm 2021, cũng tại buổi tọa đàm, TS. Sử Ngọc Khương phải thừa nhận: "Những căn hộ có giá 20 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM đã thuộc về lịch sử và căn hộ giá 40 triệu đồng/ m2 cũng sắp "tuyệt chủng" tại TP này. Đến hiện tại, không có nguồn cung căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 xuất hiện tại Tp.HCM. Như vậy, với những dự án còn mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 ở hiện tại rất có thể sẽ "đi vào lịch sử" tuyệt chủng trong những năm tới khi giá BĐS chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

Theo vị chuyên gia này, bên cạnh câu chuyện quỹ đất thì pháp lý chính là khâu khiến giá BĐS phải tăng lên. Giả dụ, có một số dự án BĐS, ban đầu chỉ định giá từ 25-30 triệu đồng/m2, nhưng do thủ tục pháp lý kéo dài 2-3 năm, CĐT phải tăng giá lên tương ứng từ 40-50 triệu đồng/m2 để bù vào các chi phí đầu vào phát sinh. Vì thế, chính phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số lại ngày càng bị thu hẹp. Thay vào đó, BĐS hạng sang, cao cấp lại đang chiếm phần lớn trên thị trường BĐS.

Theo TS Sử Ngọc Khương, phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn, nhưng cung thì nhỏ giọt.

Tại báo cáo quý 1/2022, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, một trong những vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là giá nhà ở tăng cao so với thu nhập người dân. Và việc giảm giá nhà sẽ rất khó vì các chi phí cấu thành căn nhà không giảm. Chưa kể, nguồn cung BĐS chưa có dấu hiệu cải thiện trong 2 năm qua. Dự kiến từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Theo ông Kiệt, thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp cũng không mấy dễ dàng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ngoài nguyên nhân chính là nguồn cung khan hiếm khiến giá BĐS tăng mạnh. Thống kê cho thấy, hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra.

"Khi nguồn cung quá ít mà nhu cầu cao thì giá phải tăng mạnh. Trong khi nguồn cung đang hạn chế, thì ngày 26/3/2021 Chính phủ ra Nghị định 30 hướng dẫn thi hành luật Nhà ở lại khiến các dự án nhà ở thương mại tắc 100% khi quy định các dự án nhà ở thương mại phải là đất ở, nếu là đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp đều không được công nhận là chủ đầu tư. Điều này vô tình tiếp tục hạn chế nguồn cung và chắc chắn thời gian tới các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án sẽ có lợi thế, tiếp tục sẽ đưa ra mức giá cao không tưởng. Theo đó, điểm mấu chốt là nhà nước cần tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính để tăng nguồn cung cho thị trường BĐS", Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhấn mạnh.