Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Giúp thị trường bất động sản minh bạch

Thị trường đang nhiễu loạn

Sau một thời gian dài phát triển nóng, thị trường BĐS của Việt Nam đang rơi vào giai đoạn “bất bình thường”. Mặc dù kinh tế vĩ mô vẫn phát triển khá tốt, nhưng BĐS lại bị “đóng băng”. Bên cạnh những vấn đề cố hữu mà các chuyên gia, nhà quản lý đã chỉ ra, đó là vướng mắc bởi sự chồng chéo giữa các văn bản luật, thiếu nguồn vốn đầu tư hay bất cập về công tác thực thi cơ chế chính sách..., cũng không thể bỏ qua được câu chuyện DN BĐS, cơ quan quản lý Nhà nước (thuộc chính quyền các tỉnh, TP) cố tình lách luật trong kinh doanh, quản lý... làm cho thị trường bị bóp méo.

Những vấn đề trên như một tảng băng chìm, tồn tại suốt một thời gian dài mới được đưa ra ánh sáng, đã để lại rất nhiều hệ lụy cho sự phát triển chung của thị trường, trong đó đặc biệt là câu chuyện liên quan đến giá sản phẩm BĐS. Giá BĐS bị đẩy lên cao chót vót dù giá trị đó chỉ nằm trên giấy – là những hợp đồng mua đi bán lại giữa những nhà đầu tư, mà không hề tạo ra giá trị thặng dư trong quá trình khai thác, vận hành.

Còn nhớ, ngay cả ở thời điểm đại dịch Covid-19 đang ở đỉnh điểm vào năm 2021, giá BĐS tăng bình quân từ 40 – 70%, một số địa bàn còn ghi nhận tăng đến 300%. Cùng với làn sóng “sốt đất”, các địa phương tiếp tục đẩy mạnh hàng loạt cuộc đấu giá QSDĐ, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia nhưng sau đó chỉ để lại những khu đất bỏ hoang có giá trị đấu giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Cũng ở trong thời điểm này, nhiều địa bàn như huyện Mê Linh (TP Hà Nội) những dự án nằm đắp chiếu hàng chục năm, được đội ngũ môi giới cho “hồi sinh” bởi những thông tin quy hoạch, khiến giá bán tăng vọt. Đơn cử như ở xã Tiền Phong xung quanh khu vực dự án Cienco 5, giá đất thổ cư từ 15 - 23 triệu đồng/m2, nhảy vọt lên 20 - 40 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tháng. Những dự án đã “đắp chiếu” cả thập kỷ, cỏ mọc um tùm, thế nhưng nhờ có tin đồn về quy hoạch, giá trị tăng từ 40 - 70%, như dự án nhà liền kề tại Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista…

“Giá BĐS ở Việt Nam hiện nay đang ở mức quá cao so với bình quân thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ). Chúng ta đang thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác” – chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Để thị trường phát triển minh bạch

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn chỉ đạo và giao Bộ TN&MT chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và cơ quan liên quan nghiên cứu, thành lập sàn giao dịch QSDĐ. Nội dung chỉ đạo này bắt nguồn từ thực tế ở Việt Nam đã có rất nhiều sàn giao dịch như sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS... mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, minh bạch, bền vững.

Liên quan đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn, giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Theo phân tích của TS Nguyễn Văn Đính, việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ, trọn vẹn hơn thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá", lũng đoạn giá.

Đặc biệt, giao dịch thông qua sàn sẽ là kênh thông tin quan trọng cho cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển. Đồng thời tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội, vốn nước ngoài đầu tư BĐS.

“Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai. Kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn, minh bạch và là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ cần phải cẩn trọng, bởi đất đai là hàng hóa có giá trị lớn, mức độ bao phủ rộng. Vì vậy, muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Bên cạnh đó, cần sự phối hợp, thống nhất giữa các cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình thực hiện.