Sắp “tuyệt chủng” căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh mới ?

Nguồn cung tăng nhưng khó tìm nhà giá hợp lý

Sau sáp nhập hành chính, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh tăng lên nhờ được bổ sung từ các dự án căn hộ thuộc Bình Dương (cũ), tuy nhiên người mua ở thực sẽ khó tìm được dự án giá hợp lý.

Trước khi sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương (cũ) vốn là nơi có nguồn cung căn hộ dồi dào, mặt bằng giá thấp hơn TP. Hồ Chí Minh từ 30-50%. Tuy nhiên, hậu sáp nhập, mức giá này được dự báo kéo gần lại với giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Điều này đồng nghĩa, dự án căn hộ giá từ 30-40 triệu đồng ở giai đoạn này sẽ có nguy cơ “tuyệt chủng” trong thời gian tới, thậm chí, căn hộ giá 50 triệu đồng/m2 cũng khó tìm thấy trong tương lai.

Theo ghi nhận, trên thị trường hiện còn một số dự án căn hộ nằm ở ngưỡng giá từ 30-40 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại P.Dĩ An (TP. Hồ Chí Minh), Phú Đông Group chính thức ra mắt gần 800 căn hộ Phú Đông SkyOne với mức giá từ 38 triệu đồng/m2 cùng chính sách bán hàng hấp dẫn.

Theo đó, khách mua chỉ thanh toán 10% đến khi nhận nhà, kèm phương án trả góp chỉ từ 4,5 triệu đồng/tháng trong 24 tháng. Đặc biệt, khách hàng được cố định lãi suất 5%/năm trong suốt 5 năm, giúp người mua dự đoán trước dòng tiền và tránh rủi ro khi lãi suất thị trường biến động.

Với phương thức trả chậm, người mua chỉ cần trả 9,5 triệu đồng/tháng dựa trên thu nhập đều đặn, điểm khác biệt của phương thức này là khách hàng chỉ cần đóng 65% giá trị căn hộ là đã có thể nhận nhà về ở hoặc cho thuê, vừa ổn định chỗ ở vừa tạo thêm nguồn thu nhập. Khi chọn phương thức thanh toán nhanh, người mua sẽ được chiết khấu lên tới 10% giá trị căn hộ.

Tương tự, TT AVIO của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group hiện đang rục rịch ra thị trường tháp Orion. Hiện chủ đầu tư ra chính sách bán hàng “đàm phán thanh toán - One on One”. Mỗi căn hộ Orion là một cơ chế đàm phán 1:1 dành riêng cho từng khách hàng. Mỗi người đều có cơ hội sở hữu căn hộ tại TT AVIO linh hoạt theo thu nhập hàng tháng của bản thân và kế hoạch tài chính của gia đình.

Cụ thể, khách hàng đóng 20% trong 6 tháng, đến thời điểm ký hợp đồng mua bán (HĐMB) chỉ cần đóng thêm 10%, sau đó chỉ trả góp 9 triệu/đồng mỗi tháng đến ngày nhận nhà. Nếu có tài chính tốt hơn thì người mua có thể linh hoạt đóng nhiều hơn số tiền cố định và được chủ đầu tư trả lãi suất 9%/năm. Với khách hàng vay ngân hàng chỉ cần thanh toán 20% và sẽ không phải thanh toán thêm trong 30 tháng tiếp theo đến khi nhận nhà.

Một dự án căn hộ giá vừa túi tiền khác là The Aspira ra mắt thị trường tháng 8/2025 với giá từ 33,3 triệu đồng/m2 được người mua quan tâm nhờ chính sách bán hàng hấp dẫn chỉ thanh toán 1% mỗi tháng.

The Felix của C-Holdings có giá gần 40 triệu đồng/m2, cũng là trong số các dự án giá vừa túi tiền hấp thụ khá tốt trên thị trường. Hay, Bcons Bình An Đông Tây của Bcons, Charm City của Charm Group... cũng là một trong số các dự án căn hộ giá hợp lý từ 2 tỷ đồng/căn ra thị trường, được người mua quan tâm trong thời gian gần đây.

Ngoài địa phận TP. Hồ Chí Minh (mới), một số nguồn cung giá mềm xuất hiện tại thị trường Đồng Nai và Long An, kì vọng “giải cơn khát” nhu cầu ở thực cho người mua nhà từ nay đến cuối năm.

Chẳng hạn, mới đây, Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Vạn (TV Holdings) ra mắt dự án Fresia Riverside (Biên Hoà - Đồng Nai) quy mô hơn 1.1000 căn hộ với mức giá từ 1,79 tỷ đồng/căn - giá mềm hiếm hoi tại khu vực.

Đầu tháng 8/2025, Nam Long và "ông lớn" Nhật Nishi Nippon Railroad cũng chính thức ra mắt 700 căn hộ giá hợp lý Solaria Rise thuộc KĐT Waterpoint 355ha (Bến Lức, Long An – nay là Tây Ninh). Dự án có quy mô 3.1 hecta, gồm 4 tháp cao từ 8 – 17 tầng.

Theo thông tin Thắng Lợi Group, doanh nghiệp này cũng đang chuẩn bị đưa ra thị trường dự án chung cư The Win City với quy mô 6.000 căn hộ. Đây là dự án cao tầng được xem là lớn nhất thị trường phía Tây từ trước đến nay. Giai đoạn đầu tiên của dự án sẽ ra mắt hơn 2.800 căn hộ.

Giữa bối cảnh giá chung cư TP. Hồ Chí Minh (cũ) tiếp tục "neo cao", đạt mốc 82 triệu đồng/m2 trong quý II/2025 (dữ liệu CBRE) thì sự xuất hiện các dự án căn hộ giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn tại khu vực cận kề TP.HCM tạo sự quan tâm đáng kể. Dẫu vậy, nguồn cung này dự báo sẽ dần khan hiếm trong tương lai gần khi mặt bằng giá còn tiếp tục leo thang.

Làm nhà giá vừa túi tiền có dễ?

Trong chia sẻ mới đây, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó Tổng Giám đốc phụ trách Khối kinh doanh – Tiếp thị Phú Đông Group, đơn vị có gần 1 thập kỷ phát triển căn hộ giá vừa túi tiền tại Bình Dương (nay là TP. Hồ Chí Minh) cho biết rằng, làm nhà “giá vừa túi tiền" thực sự không hề đơn giản.

Theo vị này, làm "nhà vừa túi tiền" giống như giải một bài toán nhiều ẩn số, chịu áp lực từ nhiều phía và đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng. Những yếu tố đang tạo thách thức cho doanh nghiệp bao gồm:

Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng và biến động khó lường, trong đó tiền sử dụng đất là áp lực lớn nhất.

Tiền sử dụng đất tăng cao đẩy tổng mức đầu tư lên, đồng thời làm chi phí giải phóng mặt bằng đội thêm, khiến doanh nghiệp khó linh hoạt chi phí xây dựng và duy trì giá bán hợp lý. Người dân, đặc biệt ở phân khúc nhà trung cấp và giá rẻ, gặp khó tiếp cận nhà ở.

Thứ hai, pháp lý luôn là một chặng đường thử thách. Hồ sơ dự án phải trải qua nhiều bước, trong khi các quy định và tiêu chuẩn có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Mỗi lần cập nhật không chỉ kéo dài thời gian triển khai mà còn làm phát sinh chi phí. Với những dự án muốn giữ giá bán hợp lý, áp lực này càng lớn vì mọi chi phí đội lên đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận của khách hàng.

Thứ ba, yêu cầu về chất lượng sống ngày càng cao. Người mua, đặc biệt là người trẻ, không chỉ cần một chỗ ở chất lượng, mà còn mong muốn không gian xanh, tiện ích đồng bộ và quản lý vận hành tốt. Điều này đòi hỏi chi phí đầu tư ban đầu lớn, nhưng biên lợi nhuận lại bị giới hạn để giữ giá bán ở mức hợp lý.

Thứ tư, áp lực tài chính của người mua. Ngay cả khi giá bán được tối ưu, mức chi trả hàng tháng vẫn là rào cản nếu không có chính sách thanh toán linh hoạt. Đây là yếu tố then chốt để người mua có thể tiếp cận sản phẩm.

Chưa kể, khẩu vị mua nhà của người trẻ hiện nay rất khác: Tinh tế, chủ động, nhạy bén và đề cao trải nghiệm cá nhân. Họ chọn nhà là tổng hòa giữa tiện nghi, thẩm mỹ, trải nghiệm cá nhân và khả năng quản lý tài chính khôn ngoan.

Chính điều này tạo nên áp lực, là bài toán khó mà doanh nghiệp bất động sản phải giải để thích ứng được nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ hiện đại.

Phó Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho hay, để giảm các chi phí cấu thành giá căn hộ, doanh nghiệp xác định "chịu thiệt" về lợi nhuận. Đồng thời, do doanh nghiệp sở hữu lợi thế khi có công ty xây dựng nằm trong hệ thống nên các chi phí xây dựng có phần rẻ hơn so với doanh nghiệp khác. Từ đó, giá thành bán ra thị trường mềm hơn.

Ngoài ra, theo vị này, trong quá trình bán hàng, doanh nghiệp tính toán làm sao để hạ được tối đa chi phí. Chẳng hạn, hoa hồng cho môi giới bán dự án luôn được cân đối ở mức hợp lý, giúp giảm một phần trong giá nhà. Điều này có thể khó cạnh tranh với các doanh nghiệp đẩy hoa hồng cho môi giới cao nhưng bù lại giá thành đến tay khách hàng lại tốt hơn. Hay, các chi phí marketing cũng được doanh nghiệp kiểm soát chặt chẽ để tối ưu chi phí...

"Thời gian tới, tốc độ giao dịch của bất động sản vừa túi tiền sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng dự án, chính sách thanh toán linh hoạt và uy tín chủ đầu tư. Đồng thời, sự tinh tế và chủ động của người trẻ – nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn trong phân khúc nhà vừa túi tiền sẽ khiến các doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng giá trị sống thực tế, trải nghiệm tiện ích và dịch vụ quản lý, thay vì chỉ dựa vào giá bán hay vị trí", bà Thảo nhấn mạnh.