Thị trường bất động sản 'hot' nhất thế giới thành lời cảnh tỉnh cho cả thế giới: Nhà đầu tư bán nhà để 'gồng' lãi ngân hàng, nơm nớp lo phá sản

Trong suốt 25 năm qua, Canada đã chứng kiến xu hướng bùng nổ của lĩnh vực bất động sản và được coi là thị trường “hot” nhất thế giới. Giá nhà, đất ở quốc gia này trải qua đợt tăng gần như không gián đoạn mà các nước phát triển khác chưa từng có.

Giờ đây, sự thăng hoa đã kết thúc và ảnh hưởng của nó bắt đầu lan rộng.

Lãi suất tăng vọt đã khiến nhu cầu sụt giảm cùng với đó là giá nhà trượt dốc. Những người như anh Cam Ly đã bị “nhấn chìm”. Gần đây, anh cùng với và 2 con cùng ngồi trong xe ô tô, quan sát người đến tham quan ngôi nhà mặt phố của họ ở vùng ngoại ô Toronto.

Ly đã phải thế chấp tài sản đến 3 lần vì khả năng tài chính của gia đình trở nên eo hẹp trong thời kỳ đại dịch. Mọi thứ được đền đáp khi giá nhà của anh tăng tới 60% chỉ trong hơn 12 tháng. Song, khi cả 2 khoản vay đều đáo hạn vào cuối năm nay, anh cũng không đủ khả năng để trả lãi. Ly không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán căn nhà đó với hy vọng sẽ đủ tiền trả nợ.

Ở khắp quốc gia chìm trong cơn sốt bất động sản, chỉ vài tháng tới, số lượng những người rơi vào cảnh như anh Ly sẽ được hé lộ.

Tháng 3 năm nay là thời điểm tròn 1 năm kể từ khi NHTW Canada bắt đầu tăng lãi suất. Trước đó, rất nhiều người đã sử dụng các khoản vay thế chấp ngắn hạn hoặc có lãi suất thả nổi trong thời điểm lãi suất thấp kỷ lục. Họ sẽ chứng kiến khả năng tài chính bị ảnh hưởng nặng nề khi chi phí đi vay tăng gấp 4 lần.

Tương lai của thị trường nhà ở Canada sẽ phụ thuộc vào việc những người này có thể đứng vững được hay không. Và là một quốc gia “dẫn đầu” trong cơn sốt bất động sản toàn cầu, thì sự suy thoái diễn ra như thế nào, có thể sẽ là “điềm báo” cho những gì đang chờ đợi phần còn lại của thế giới, dù đó là đợt điều chỉnh vừa phải hay một vụ sụp đổ tàn khốc.

Thị trường bất động sản toàn cầu đang chao đảo khi chịu áp lực từ những đợt tăng lãi suất liên tục của các NHTW và một số quốc gia giàu có khác cùng Canada đã chứng kiến giá nhà lao dốc nhanh chóng. Hơn 10 nền kinh tế phát triển, từ Australia, Thuỵ Điển đến Mỹ, đang đứng trước bờ vực suy thoái. Nếu tình hình tồi tệ hơn, rủi ro suy thoái toàn cầu sẽ là rất lớn.

Ở giai đoạn bùng nổ, giá nhà ở Canada tăng chóng mặt, chứng kiến số người kỷ lục đi vay các khoản thế chấp có lãi suất thấp. Nghiên cứu từ Ngân hàng Montreal cho thấy, khoảng 260 tỷ CAD (193 tỷ USD) các khoản thế chấp như vậy chiếm gần 20% tổng giá trị các khoản vay trên thị trường, với mức lãi chỉ khoảng 1,5%. Tuy nhiên, lãi suất hiện đã tăng vượt 5%.

Và những người đi vay từ các kênh phi truyền thống như Ly chiếm đến 12% các khoản thế chấp ở Ontario - tỉnh bang lớn nhất Canada, theo dữ liệu của chính phủ. Họ thường tìm đến các khoản vay ngắn kỳ hạn 1-2 năm.

Việc những người ngày buộc phải thanh lý tài sản có thể trở thành cú sốc lớn với một nền kinh tế đang mấp mé bên bờ vực suy thoái. Đây là điều khiến các nhà hoạch định chính sách Canada lo ngại và chuẩn bị trong suốt những năm bùng nổ.

Đà tăng mạnh nhất thế giới

Giống như hầu hết các quốc gia khác, giá nhà ở Canada tăng vọt là do lãi suất ở mức thấp trong nhiều năm, từ đó thúc đẩy nhu cầu với bất động sản và Covid-19 cũng là một tác nhân nữa. Tuy nhiên, xu hướng bùng nổ ở quốc gia này lại kéo dài lâu và quy mô lớn nhất thế giới. Đó là bởi phần lớn Canada đã sớm vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính 2008, giúp thị trường liên tục đi lên từ mức đáy khi đó.

Thị trường nhà đất ở Canada có một điểm đặc biệt. Dân số nước này tăng nhanh do số lượng người nhập cư lớn, từ đó hoạt động đầu tư bất động sản đóng góp phần lớn vào tăng trưởng kinh tế. Đây là điều ít thấy ở những nơi khác, theo Oxford Economics. Đà tăng giá gần như không ngừng nghỉ đã khiến bất động sản thành kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt với bất kỳ ai. Do đó, bất động sản do nhà đầu tư sở hữu chiếm khoảng 1/3 số lượng nhà ở tại các thị trường như Ontario và British Columbia.

Tỷ trọng của thị trường bất động sản trong GDP của Canada.

Để giải quyết những rủi ro tiềm ẩn, chính phủ Canada đã yêu cầu người đi vay thế chấp phải chứng minh thu nhập để đảm bảo đủ khả năng chi trả ngay cả trong trường hợp lãi suất cao hơn. Biện pháp này dường như đã phát huy hiệu quả. Dù giá nhà ở Canada giảm 8 tháng liên tiếp nhưng số lượng nhà ở trên thị trường vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình trong dài hạn. Nhìn chung, các chủ nhà dường như vẫn có đủ khả năng để tránh trường hợp bán tháo.

Song, hầu hết những bên cho vay phi truyền thống với các sản phẩm ngắn hạn không phải chịu áp lực từ quy định của chính phủ, vì họ tuân thủ quy định của tỉnh bang. Điều này giúp họ tiếp cận dễ dàng với những người như anh Ly. Hơn nữa, lãi suất mới bắt đầu tăng vào tháng 3 và nhiều chuyên gia chỉ ra rằng ảnh hưởng của việc chi phí đi vay tăng cao trở nên rõ ràng khi lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.

Mark Morris - luật sư bất động sản ở Toronto, cho biết số người liên hệ với ông để nói về khả năng phá sản bắt đầu tăng lên. Ông dự đoán các chủ nhà đang tiếp tục “ôm” bất động sản khi tin rằng lãi suất sẽ giảm và giá lại tăng sẽ sớm bỏ cuộc.

Sốc vì lãi suất

Ngay cả những người vượt qua "bài kiểm tra” của chính phủ cũng không thể tránh khỏi áp lực. Lãi suất tăng cao có thể khiến các chủ nhà buộc phải cắt giảm chi tiêu ở một số mảng khác hoặc họ phải bán bớt bất động sản.

Hoạt động đầu tư bất động sản/tổng giá trị tích lũy tài sản cố định gộp (GFCF) ở Canada cao nhất trong các nước G7.

Đây chính xác là trường hợp của Charlene Willerton - một nhà nghiên cứu bệnh học về ngôn ngữ. Hồi tháng 3, bà đã mua một căn hộ ở ngoại ô Vancouver để làm một khoản đầu tư. Mỗi tháng, bà phải trả khoảng 80 CAD chênh lệch giữa phí sở hữu (ownership cost) và số tiền mà bà cho thuê nhà. Số tiền này dường như là hợp lý khi Willerton và chồng không đủ khả năng mua một ngôi nhà lớn, vì vậy họ muốn sở hữu bất động sản để làm giàu.

Tuy nhiên, vì bà sử dụng khoản thế chấp có lãi suất thay đổi (variable-rate mortgage) để mua nhà, nên dòng tiền âm đã tăng lên khoảng 500 CAD mỗi tháng. Willerton nói: “Chúng tôi không lường trước được khoản tiền đó. Dù biết lãi suất sẽ tăng nhưng không phải nhanh đến vậy.”

Rủi ro tương tự cũng xảy ra ở các quốc gia khác, nơi giá nhà tăng bùng nổ vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Theo Fitch Ratings, thị trường nhà ở thế chấp của Úc, Tây Ban Nha và Anh đều có tỷ lệ các khoản vay mới với lãi suất thả nổi cao hơn so với Canada vào năm 2020.

Ở Mỹ, giá nhà đang trượt dốc ở những nơi như Boise, Idaho và Austin - từng chứng kiến sự bùng nổ bất động sản trong thời kỳ đại dịch. Dù việc NHTW điều chỉnh lãi suất không ảnh hưởng quá nặng nề đến các khoản thế chấp cố định 30 năm, nhưng nhiều dấu hiệu cho thấy các công ty xây dựng đang phải thu hẹp quy mô và công ty môi giới phải cắt giảm hàng nghìn việc làm.

Điều đáng lo ngại trong tương lai gần là hầu hết các nhà kinh tế dự đoán Canada sẽ rơi vào suy thoái trong năm tới, do lãi suất cao và tình trạng mất việc làm căng thẳng hơn sẽ tạo áp lực cho thị trường bất động sản từ 2 phía (số người không đủ khả năng trả nợ cao hơn và bị buộc phải bán nhà). Điều này có thể khiến giá nhà lao dốc nhanh hơn, tạo ra lực cản lớn với nền kinh tế và tạo ra “vòng luẩn quẩn”.