Đẩy mạnh tín dụng nhà ở xã hội năm 2026: “Đòn bẩy” tài chính cho giấc mơ an cư của người thu nhập thấp

Trong bức tranh ấy, tín dụng nhà ở xã hội không chỉ là một gói hỗ trợ tài chính, mà đang trở thành công cụ điều tiết thị trường, bảo đảm an sinh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững. Năm 2026 được kỳ vọng là năm bản lề để tăng tốc cả về nguồn cung lẫn dòng vốn, hướng tới mục tiêu hoàn thành Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Tháng 2/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP nhằm xử lý các vướng mắc phát sinh trong phát triển nhà ở xã hội. Đây được xem là “nút mở” quan trọng, đặc biệt trong khâu quy hoạch và xác định đối tượng thụ hưởng.

Theo nghị quyết này, quy hoạch chi tiết dự án nhà ở xã hội có thể được lập và điều chỉnh song song với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ các bước như trước. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư – một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm tiến độ trong giai đoạn 2021–2024.

Song song đó, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi hàng loạt quy định liên quan đến điều kiện nhà ở, thu nhập, trình tự bán – cho thuê mua nhà ở xã hội. Đáng chú ý là cơ chế kê khai – cam kết – hậu kiểm thu nhập, thay cho phương thức xác nhận cứng nhắc trước đây. Cách làm này vừa tăng tính linh hoạt, vừa hạn chế tình trạng “xin – cho” trong tiếp cận chính sách.

Một điểm mới khác là mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở”, không phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ, đồng thời cho phép chủ đầu tư ưu tiên bán cho người đang thuê nếu đủ điều kiện và có nhu cầu trước thời hạn 10 năm. Những điều chỉnh này tạo sự ổn định tâm lý cho người thuê và khuyến khích họ gắn bó lâu dài.

Rõ ràng, về mặt thể chế, năm 2026 đã chứng kiến bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, hành lang pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ để thị trường nhà ở xã hội bứt phá nằm ở dòng vốn tín dụng.

Động lực tài chính cho cung – cầu gặp nhau

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tổng dư nợ các chương trình tín dụng nhà ở xã hội hiện đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó gần 25.000 tỷ đồng qua Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 16.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.

Đặc biệt, chương trình cho vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô định hướng 145.000 tỷ đồng đang được triển khai đến năm 2030. Riêng năm 2025, giải ngân tăng gần 119% so với năm trước – một tốc độ hiếm thấy trong bối cảnh tín dụng bất động sản nói chung được kiểm soát chặt chẽ.

Các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp hơn 14.300 tỷ đồng; doanh số giải ngân đạt hơn 6.200 tỷ đồng, trong đó phần lớn dành cho chủ đầu tư dự án, phần còn lại cho người mua nhà. Dư nợ còn lại gần 4.800 tỷ đồng phản ánh tiến độ giải ngân đang dần cải thiện.

Ngoài ra, chương trình cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà từng đạt doanh số lũy kế hơn 32.000 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm trong 3 năm đầu. Tuy nhiên, nhiều ngân hàng đã tạm dừng gói ưu đãi này từ cuối năm 2025 do áp lực chi phí vốn và giới hạn nguồn lực tự huy động.

Điều đó cho thấy một thực tế nếu không có cơ chế tái cấp vốn dài hạn, ổn định, việc duy trì lãi suất ưu đãi cho vay nhà ở xã hội sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng cân đối nội bộ của từng ngân hàng. Đây chính là điểm nghẽn cần tháo gỡ trong năm 2026.

Nhà ở xã hội trở thành “điểm tựa” bất động sản

Năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt 2% kế hoạch. Lũy kế, đã có gần 700 dự án được triển khai với quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu giai đoạn đến 2030.

Có 19 địa phương hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu, trong đó Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng ghi nhận kết quả tích cực. Tuy vậy, vẫn còn 12 địa phương chưa đạt kế hoạch; thậm chí có nơi chưa hoàn thành căn nào. Khoảng cách giữa các địa phương phản ánh sự khác biệt về năng lực tổ chức thực hiện, quỹ đất, giải phóng mặt bằng và khả năng phối hợp giữa các sở, ngành. Một số nơi vẫn lúng túng trong bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại; hoặc chậm công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng ưu đãi.

Trong bối cảnh đó, tín dụng đóng vai trò như “chất xúc tác”. Khi dòng vốn được giải ngân nhanh, chi phí vốn thấp và ổn định, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong triển khai dự án; người dân tự tin hơn trong quyết định mua nhà.

Dù tín dụng tăng tốc, thị trường nhà ở xã hội vẫn đối mặt nhiều thách thức, có thể kể đến:

Thứ nhất, quỹ đất và giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án yêu cầu doanh nghiệp ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng, trong khi biên lợi nhuận nhà ở xã hội bị khống chế. Điều này làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Thứ hai, chi phí vốn trung – dài hạn. Nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, trong khi cho vay mua nhà cần thời hạn 15–20 năm. Sự lệch pha kỳ hạn làm tăng rủi ro thanh khoản.

Thứ ba, thủ tục hành chính và công bố danh mục dự án. Mới chỉ khoảng 27/34 tỉnh, thành gửi danh mục dự án tham gia chương trình tín dụng; điều này hạn chế khả năng giải ngân.

Thứ tư, cơ chế kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng. Nếu không kiểm soát chặt, nhà ở xã hội có thể bị lợi dụng để trục lợi, làm méo mó mục tiêu an sinh.

Để đẩy mạnh tín dụng nhà ở xã hội trong năm 2026 và những năm tiếp theo, GS,TS. Nguyễn Đức Trung, Hiệu trưởng Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đề xuất cần một gói giải pháp đồng bộ, vượt ra ngoài phạm vi ngân hàng, cụ thể:

Một là, thiết lập cơ chế tái cấp vốn dài hạn. Ngân hàng Nhà nước nên xem xét thiết kế một chương trình tái cấp vốn riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất thấp, kỳ hạn 5–10 năm, giúp các ngân hàng thương mại có nguồn vốn ổn định để cho vay dài hạn. Cơ chế này có thể gắn với điều kiện giải ngân thực tế, đảm bảo dòng vốn đi đúng đối tượng và hạn chế rủi ro đạo đức.

Hai là, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia. Học tập mô hình của một số quốc gia, Việt Nam có thể xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở hoạt động theo nguyên tắc người lao động gửi tiết kiệm định kỳ và được quyền vay ưu đãi khi đủ điều kiện. Quỹ này sẽ tạo nguồn vốn dài hạn bền vững, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Ba là, bố trí quỹ đất và giải phóng mặt bằng bằng nguồn ngân sách. Chính quyền địa phương cần chủ động tạo quỹ đất sạch trước khi kêu gọi đầu tư. Việc ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng nên do ngân sách đảm nhận hoặc có cơ chế hoàn trả rõ ràng, tránh đẩy gánh nặng sang doanh nghiệp.

Bốn là, tăng cường minh bạch dữ liệu. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cần được vận hành đồng bộ, công khai danh mục dự án, tiến độ, giá bán, tiêu chí lựa chọn. Điều này không chỉ hỗ trợ người dân tiếp cận thông tin mà còn tạo áp lực minh bạch cho chủ đầu tư.

Năm là, kiểm soát chuyển nhượng và đầu cơ. Cần duy trì thời hạn hạn chế chuyển nhượng hợp lý, kết hợp hậu kiểm thu nhập và điều kiện sử dụng thực tế, nhằm đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng người cần.

Sáu là, phối hợp chính sách tiền tệ – tài khóa. Chính sách tiền tệ hỗ trợ lãi suất cần song hành với chính sách tài khóa như ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật. Khi chi phí đầu vào giảm, giá bán sẽ hợp lý hơn, giảm áp lực lên tín dụng.