“Hạ tầng quyết định giá trị dài hạn của bất động sản”

Dữ liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra, thị trường nhà ở khu vực vệ tinh TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng tốc. Trong đó Bình Dương (cũ) dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng trong bối cảnh kỳ vọng tăng trưởng được thúc đẩy bởi hạ tầng.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, các thị trường vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn. Khi TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) sẽ hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn.

Bà Ngọc cho rằng, trong thời gian tới, những dự án bám sát các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và có quy hoạch sử dụng đất minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, đồngthời góp phần vào quá trình mở rộng đô thị cân bằng của toàn vùng đô thị.

Ở phân khúc căn hộ tại thị trường Bình Dương, nguồn cung sôi động với nhiều dự án mở bán mới trong quý IV/2025, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn. Trong đó, nguồn cung mới ghi nhận 7.797 căn - mức cao nhất kể từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn) đến từ các dự án có hạ tầng đồng bộ tốt, đủ điều kiện mở bán và phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Khu vực Thuận An và Dĩ An (cũ) dẫn đầu về nguồn cung mới tại khu vực này.

Về lượng hấp thụ mới ghi nhận ở mức 6.609 căn hộ, tăng 55,15% so với quý III/2025 (4.260 căn), phản ánh tính thanh khoản cao của thị trường, các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ tương đối ổn định ở mức 77%.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), một dự án căn hộ gia nhập thị trường với khoảng 700 căn hộ mở bán mới tại Phú Mỹ, phản ánh thị trường dần hồi phục hậu sáp nhập sau thời gian dài không ghi nhận dự án mới. Song song đó, nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ dần hình thành tại đây sau khoảng thời gian dài không có dự án mở bán mới, lượng hấp thụ đạt 523 căn cho thấy thị trường hấp thụ thận trọng và có chọn lọc.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, nguồn cầu thị trường gia tăng, tái phân bổ giúp vùng ven và đô thị vệ tinh trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh định hướng phát triển đa cực và giá căn hộ tại đây đang ở mức cao. Bên cạnh đó, hạ tầng hoàn thiện và chính sách bán hàng cũng là yếu tố quan trọng đối với chủ sở hữu căn hộ.

Xét về triển vọng, khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cầu quay trở lại. Với Bình Dương (cũ), nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 20.436 căn hộ, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, cho thấy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập. Sang năm 2027, quy mô nguồn cung giảm còn khoảng 5.000 căn, phản ánh xu hướng kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp ra hàng của các chủ đầu tư. Các dự án tương lai tập trung chủ yếu tại nơi có kết nối thuận tiện, điển hình như Quốc lộ 13, Tuyến Metro số 1 nối dài.

Trong khi đó, tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) dự kiến cung cấp 10.931 căn hộ trong năm 2026, nguồn cung tiếp tục mở rộng nhưng ở mức chọn lọc, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và định hướng phát triển du lịch – logistics (chủ yếu ở Thành phố Vũng Tàu), qua đó hạn chế nguy cơ dư cung ngắn hạn.

Tương tự diễn biến căn hộ thì thị trường nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh (mới) tăng trưởng nổi bật. Trong đó, hạ tầng định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường nhà ở sau sáp nhập.

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà liền thổ tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) trong tương lai rơi vào khoảng 1.536 căn, chủ yếu tại Long Điền, Bà Rịa, và Phú Mỹ, gắn với các dự án ven biển và trục giao thông trọng điểm, kỳ vọng tăng tốc khi Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Sân bay Long Thành hoàn thiện.

Còn tại Bình Dương (cũ) dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn liền thổ trong giai đoạn 2026-2027, được hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Chơn Thành.