Bài 4: Những cảnh báo mạnh mẽ tới nhà đầu tư bất động sản

Nhận diện rủi ro

Trung tá Đặng Thành Sang - Phó Trưởng phòng CSĐT tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (PC03) chia sẻ: “Qua quá trình đấu tranh với tội phạm liên quan đến lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy loại tội phạm này có nhiều chiêu trò khác nhau để “đánh lừa” nhà đầu tư.

Cụ thể, các đối tượng làm giả các loại giấy tờ có liên quan để chuyển nhượng đất thuộc quyền sử dụng của người khác hoặc để thế chấp vay tiền rồi chiếm đoạt".

Để sử dụng thủ đoạn này các đối tượng thường thực hiện hành vi như tiếp cận chủ đất để đi xem vị trí thực tế và xin bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) với đầy đủ thông tin. Sau đó, các đối tượng tìm người mua hoặc cho vay có thế chấp với số tiền lớn; Đồng thời thuê người đóng giả vợ chồng chủ đất ra văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt tiền.

Cá biệt có trường hợp sau khi có giấy CNQSDĐ giả, các đối tượng thuê người mang giấy giả đến gặp chủ đất và đưa thông tin cần xem giấy CNQSDĐ thật. Khi tiếp cận được sổ thật, đối tượng dùng mọi cách đánh lừa lấy giấy CNQSDĐ thật để sử dụng vào việc mua bán hoặc vay mượn, chiếm đoạt được số tiền lớn hơn.

Một thủ đoạn khác được sử dụng thường xuyên là các đối tượng cấu kết với nhau, đóng giả chủ đất theo thông tin trên giấy CNQSDĐ đã làm giả để chuyển nhượng nhà đất và chiếm đoạt tiền. Bằng thủ đoạn này, các đối tượng khiến người bị hại không nghi ngờ, hoàn toàn tin tưởng vào việc mua bán đất và giao tiền.

Một trường hợp khác là các đối tượng sử dụng giấy CNQSDĐ giả để làm tài sản cầm cố sau đó vay tiền của ngân hàng hoặc người khác rồi chiếm đoạt, bỏ trốn.

Bên cạnh đó, nhiều đối tượng triển khai các dự án chưa đủ điều kiện, làm trái phép, sau đó phân lô, quảng cáo để chuyển nhượng bất hợp pháp, chiếm đoạt tiền của người mua.

Bằng thủ đoạn này các đối tượng đã lợi dụng sơ hở trong chính sách, pháp luật, quản lý của các cơ quan Nhà nước để đầu tư kinh doanh bất động sản bằng cách mua gom đất nông nghiệp. Sau đó, chúng tự ý phân lô, bán nền, lập các khu dân cư trái phép hoặc xin phép thành lập các dự án khu dân cư nhưng triển khai dự án không đúng với giấy phép được duyệt sau đó quảng cáo để huy động vốn, chuyển nhượng đất nền trái pháp luật nhằm chiếm đoạt tài sản của người có nhu cầu đầu tư hoặc nhà ở, gây nhiều hệ lụy về quy hoạch, phát triển đô thị và an ninh trật tự.

Để chiếm đoạt được nhiều tiền hơn, đối tượng phạm tội còn sử dụng thủ đoạn chuyển nhượng cho nhiều người với cùng một căn nhà hoặc một thửa đất.

Đối tượng làm giả hồ sơ, văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước để chứng minh tính hợp pháp của dự án để chuyển nhượng nhà, đất bất hợp pháp sau đó chiếm đoạt tiền của khách hàng. Bằng thủ đoạn này, các đối tượng đã lừa dối, tạo lòng tin cho khách hàng về tính pháp lý của dự án. Sau đó, chúng tổ chức quảng cáo để nhận tiền đặt cọc của khách hàng thông qua bán các sản phẩm của dự án không có thật rồi chiếm đoạt tiền; Thường là các hành vi làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.

Lợi dụng nhu cầu vay vốn, các đối tượng đặt vấn đề vay giúp với điều kiện phải đưa giấy CNQSDĐ và ký các giấy ủy quyền thế chấp nhà để bảo lãnh cho các đối tượng vay vốn. Sau khi rút được tiền của ngân hàng, chúng không đưa tiền và cũng không trả lại giấy CNQSDĐ. Sau khi đến hạn thanh toán ngân hàng, người dân mới biết là mình bị lừa.

Một chiêu trò tinh vi khác các đối tượng có thể sử dụng như thuê pháp nhân lập dự án, tự lập bản vẽ thiết kế 1/500, phối cảnh bắt mắt trên một mảnh đất chưa được các cơ quan chức năng phê duyệt, sau đó vẽ sơ đồ chia lô đất thành các suất nhà liền kề. Sau đó, chúng quảng cáo khuếch trương thông qua các sàn giao dịch bất động sản để chào bán với dạng hợp đồng góp vốn, công trình phúc lợi cộng đồng với giá rẻ, thu tiền, rồi chiếm đoạt của khách hàng.

Các đối tượng sử dụng phương thức, thủ đoạn hết sức tinh vi như: Thành lập các công ty, thuê địa điểm đặt văn phòng giao dịch ở nơi dân cư đông, phát triển đô thị tốt để thực hiện quảng cáo, rao bán đất nền với giá thấp hơn giá thị trường. Sau khi nhận được số tiền cọc, những lần thanh toán tiếp theo thì chúng thực hiện hành vi chiếm đoạt bằng cách thay đổi số điện thoại hoặc đóng cửa, ngưng hoạt động tại các văn phòng giao dịch.

Trường hợp sau khi bán, khách hàng đòi bàn giao đất, giấy CNQSDĐ thì các đối tượng này cố tình kéo dài thời gian, thỏa thuận chi trả một phần tiền phạt chậm bàn giao hoặc ký phụ lục hợp đồng cam kết nhằm tiếp tục tạo lòng tin...

Người dân phải làm gì khi muốn đầu tư bất động sản?

Để đảm bảo pháp lý khi giao dịch bất động sản, lãnh đạo Phòng PC03 đã đưa ra lời khuyên, cảnh báo đến người dân để tránh rủi ro liên quan đến bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Theo Trung tá Đặng Thành Sang, người dân phải tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư trước khi quyết định mua đất. Việc tìm hiểu kỹ thông tin rất quan trọng, người dân nên chọn dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: Tiểu sử tốt, năng lực tài chính, uy tín, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.

Nếu giá bán đất nền mà người dân dự định mua thấp hơn nhiều so với các dự án lân cận thì nên tính toán, cân nhắc lại trước khi mua vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần đặc biệt chú ý đến các yếu tố pháp lý của dự án để giao dịch đất nền minh bạch. Người dân cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm cung cấp những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng chuyển nhượng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án và các thủ tục pháp lý (quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500) cùng những thủ tục, giấy tờ khác...

“Khi ký hợp đồng, người dân phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan hồ sơ pháp lý của dự án. Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định, do đó cần xem xét có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.

Người dân không mua các thửa đất sổ chung bởi vì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra sẽ gặp nhiều rắc rối, như: Tách sổ không được do không đủ diện tích theo quy định, có người chịu thỏa thuận, người không chịu thỏa thuận... “, Trung tá Đặng Thành Sang nhấn mạnh.

(Còn nữa)