Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn: Nảy sinh đặc quyền, đặc lợi?

Quy định thụt lùi?

Góp ý về vấn đề phải giao dịch qua sàn, một số chuyên gia cho rằng cần phải xem lại nội dung quy định trên. Lý do là quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, thế nhưng đến Luật Kinh doanh BĐS 2014, quy định trên đã bãi bỏ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) - sở dĩ cần phải xem lại quy định trên là bởi nội dung không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật đồng thời dễ sinh ra đặc, quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS. Quy định trên cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS.

Cụ thể, theo quy định về “Quyền của doanh nghiệp” tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì chủ đầu tư được tự do kinh doanh ngành, nghề mà luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng. Như vậy, nếu quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư lại bị tước quyền tự chủ kinh doanh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Phương Đông - cho rằng, khi cắt đứt khâu bán hàng, chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường BĐS và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người "làm thuê trở lại" cho "ông môi giới" và sàn giao dịch BĐS. Do đó, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cho rằng, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc sàn giao dịch được "đặc lợi" khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp "phí môi giới" này cao hơn rất nhiều, mà tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỉ đồng.

Vị này nhấn mạnh, sàn giao dịch có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Chủ đầu tư có bị "đóng cửa"?

Tất nhiên, một số ý kiến cũng thừa nhận rằng quy định giao dịch BĐS qua sàn giao dịch đem lại một số ưu điểm. Cụ thể như quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn.

Hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo… Ngoài ra, chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Đồng quan điểm với ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu Luật Kinh doanh BĐS quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS chắc chắn sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội.

“Ông chủ một dự án muốn bán sản phẩm của mình cho người mình yêu quý nhưng phải đi nhờ cậy người khác mới bán được sản phẩm đó. Theo quy định trong dự thảo thì đúng nhưng trên thực tế là điều không thể xảy ra” - ông Đỉnh nói.

Thực tế, môi giới BĐS hay sàn giao dịch BĐS về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ “phục vụ” cho bên bán, bên mua hoặc phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới BĐS, sàn cũng phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ.

Với quy định được đưa ra trong dự thảo, một số chủ đầu tư cho rằng, họ luôn tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, không loại trừ các chủ đầu tư tìm cách hợp thức hóa các sàn, mở và biến các sàn giao dịch thành của riêng để giao dịch một cách thuận lợi.

“Thực tế, hiện nay một số đơn vị, tập đoàn BĐS họ vẫn có sàn riêng để kinh doanh các sản phẩm của mình. Nếu quy định này không chặt chẽ chắc chắn các chủ đầu tư, tập đoàn họ vẫn có cơ hội để lách” - một chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS chia sẻ.

Ở góc độ chuyên gia pháp lý, ông Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào. "Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật Dân sự 2015 đang quy định" - luật sư An nói.