Sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản là nhiệm vụ chính trị quan trọng, nhiệm vụ lập pháp trọng tâm trong định hướng hoàn thiện thể chế được Trung ương thảo luận và ban hành Nghị quyết về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.
Thảo luận tại phiên họp, các đại biểu Quốc hội, đại diện các cơ quan tư pháp và chuyên gia đã đóng góp nhiều ý kiến chất lượng, tập trung vào các bài toán cốt lõi của thị trường đất đai.
Tán thành sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2024 nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cho rằng, nguyên tắc của Luật phải làm cho nhà đầu tư dự đoán được 4 yếu tố trước khi bỏ vốn: con đường tiếp cận đất đai, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn khai thác dự án.
Từ đó, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị quy định tiêu chí khép kín, xác lập việc tiếp cận đất đai ngay từ đầu có giá trị xuyên suốt, không để việc chuyển hồ sơ nội bộ làm phát sinh thủ tục hay kéo dài thời gian của doanh nghiệp.
Đối với dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề xuất cơ chế 2 tầng: HĐND cấp tỉnh công khai thông qua danh mục và chốt mẫu số từ đầu; khi hết hạn và đạt đồng thời từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất trở lên thì UBND bắt buộc thu hồi phần còn lại, không thương lượng giá lần thứ hai. Đại biểu kiến nghị ấn định rõ mốc thời gian: 15 ngày làm việc để xác nhận đạt ngưỡng, 30 ngày phê duyệt phương án bồi thường và ban hành quyết định thu hồi, 60 ngày chi trả và bàn giao mặt bằng. Trường hợp người có đất không nhận tiền sẽ gửi vào tài khoản bảo đảm, nếu cố tình không bàn giao sẽ thực hiện cưỡng chế theo quy định.
Dưới góc nhìn từ cơ quan chuyên trách của Quốc hội, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại Trịnh Xuân An đánh giá cao cơ quan soạn thảo đã tiếp thu và đưa ra 7 nhóm chính sách lớn. Về quy định thu hồi đất, đại biểu Trịnh Xuân An ghi nhận việc gom nhóm thành 7 dòng giúp cấu trúc mạch lạc hơn, nhưng lưu ý các quy định liên quan đến tỷ lệ thỏa thuận 75% hay tiêu chí "thực sự cần thiết" thu hồi đất vẫn sẽ là điểm gây tranh luận, cần tiếp tục làm rõ.
Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất. Luật cần đưa vào các tiêu chí định lượng cụ thể như: chất lượng nhà ở, hạ tầng, khả năng tiếp cận y tế, giáo dục, việc làm, thu nhập và khả năng phục hồi sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi, bảo đảm nguyên tắc cuộc sống sau thu hồi đất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Phân tích về tài chính đất đai, đại biểu Trịnh Xuân An cũng chỉ ra bài toán "bất động sản hai giá" làm sai lệch dữ liệu định giá và yêu cầu phải sớm thiết kế công cụ thuế, tài chính để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (địa tô chênh lệch) do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại.
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp và phân cấp quản lý, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy (Đại diện Tòa án nhân dân tối cao): Đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa. Lý do cấp xã nắm rõ nhất nguồn gốc, biến động đất đai; hòa giải tại xã giúp xử lý sớm vi phạm và tạo nguồn thông tin quan trọng cho Tòa án thụ lý nếu hòa giải không thành.
Về tố tụng, Phó Chánh án kiến nghị bổ sung cụm từ "khởi kiện tại Tòa án bằng vụ án hành chính" nếu không đồng ý với giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã; đồng thời quy định rõ quyết định giải quyết lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng, các bên không có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để tránh lúng túng trong thực thi.
Cùng chung quan điểm bắt buộc hòa giải tại cấp xã để tránh tốn kém cho dân và giảm quá tải cho Tòa án đại biểu Phan Thị Thùy Linh (Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội đề xuất phân định trực tiếp thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã ngay trong Luật, cho phép cấp tỉnh căn cứ thực tiễn phân quyền thêm cho cấp xã nhằm bảo đảm "rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm".
Giải trình cụ thể về các nhóm vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, quy hoạch sẽ được tinh gọn (cấp tỉnh 10 năm, cấp xã 5 năm). Cơ quan soạn thảo đề xuất giao quyền cho địa phương chủ động quyết định đấu giá hoặc đấu thầu đất thương mại dịch vụ để nhanh chóng đưa đất vào khai thác. Bộ trưởng cũng khẳng định điểm đổi mới cốt lõi là chuyển giao vai trò cơ quan chủ trì quản lý/xác định giá đất từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Kết luận Phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên ghi nhận các ý kiến đóng góp tâm huyết, sát thực tiễn và chỉ đạo các cơ quan tập trung hoàn thiện hồ sơ theo 3 nhóm nguyên tắc cốt lõi:
Thứ nhất, thể chế hóa triệt để Nghị quyết 18-NQ/TW: Coi đất đai là tài nguyên đặc biệt, chuyển đổi mạnh mẽ tư duy từ "quản lý hành chính" sang "quản trị hiện đại", lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo, gắn với kiểm soát quyền lực và phòng chống tham nhũng, lãng phí.
Thứ hai, giải quyết triệt để các "điểm nghẽn": Rà soát chính xác nguyên nhân vướng mắc để tháo gỡ; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đặt sửa đổi Luật Đất đai trong tổng thể hệ thống pháp luật (đầu tư, xây dựng, nhà ở, tài chính...), bảo đảm "luật này thông thì luật khác không bị tắc".
Thứ ba, định hướng trọng tâm là rút gọn và phân loại đất hợp lý; thống nhất quy hoạch tập trung cấp tỉnh; thể chế hóa giá đất do Nhà nước quyết định theo nguyên tắc thị trường; quy định rõ tiêu chí đấu giá, đấu thầu; áp dụng thuế cao đối với đất bỏ hoang để chống đầu cơ; đẩy mạnh phân cấp phân quyền cho địa phương đi kèm phân bổ nguồn lực; và tuyệt đối tôn trọng nguyên tắc không hồi tố đối với quyền sử dụng đất hợp pháp đã xác lập.
