Sau khi giá nhà ở tại một số thành phố lớn nhất của Trung Quốc ổn định trong vài tháng đầu năm nay, thị trường lại đang ở ngã ba đường. Các nhà phân tích và kinh tế học đang chia rẽ về nhận định liệu đây có phải là điểm đáy của đợt suy thoái đã làm xói mòn phần lớn khoản tiết kiệm của tầng lớp trung lưu trong nước hay chỉ là một giai đoạn tạm lắng khác trước khi thị trường tiếp tục giảm.
Theo dữ liệu do UBS và Centaline, một trong những công ty môi giới bất động sản lớn nhất Trung Quốc tổng hợp, giá trung bình của các ngôi nhà hiện có tại các thành phố được gọi là thành phố hạng nhất của Trung Quốc – Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu – đã tăng 2% từ tháng 2 - 4. Sự phục hồi này diễn ra sau cú sụt giảm 38% kể từ năm 2021, gây ra những ảnh hưởng lan rộng khắp nền kinh tế Trung Quốc và toàn cầu. Hậu quả của sự sụp đổ này rất nặng nề ở trong nước và kéo theo những hệ lụy ở nước ngoài. Nhiều gia đình Trung Quốc đã dồn phần lớn tiền tiết kiệm vào các căn hộ, coi bất động sản là một khoản đầu tư an toàn để tích lũy tài sản – nhưng rồi họ phát hiện ra rằng điều đó hoàn toàn không đúng.
Timothy Liu, một nhân viên văn phòng ở tỉnh Hà Nam, miền bắc Trung Quốc, là một trong những người mua nhà đó. Anh đã chi khoảng 76.000 đô la Mỹ để mua một căn hộ nhỏ ở quê nhà vào năm 2021, nhưng giá trị của nó đã giảm gần 1/3. Giống như nhiều người khác ở Trung Quốc, anh đã mất việc hai năm trước và đang chật vật tìm việc khác khi nền kinh tế chậm lại, một phần do sự suy thoái của thị trường nhà đất. Niềm an ủi duy nhất của anh là anh đã trả tiền mặt cho một căn nhà khiêm tốn ở khu dân cư giá rẻ thay vì vay tiền để mua nhà ở thành phố lớn. “Mặc dù tôi đã tránh được việc phải gánh một khoản vay thế chấp khổng lồ ở một thành phố hạng nhất, nhưng giá trị căn hộ của tôi vẫn giảm gần 30% – tôi thực sự rất buồn về điều đó,” anh chia sẻ. Tình cảnh của anh Liu không phải là hiếm gặp.
Tuy nhiên, các nhà phân tích lạc quan hiện đang nhìn thấy một bước ngoặt, đặc biệt là ở Thượng Hải và Thâm Quyến. Các chủ nhà vẫn không thể thu đủ tiền thuê nhà để trang trải các khoản trả góp thế chấp, nhưng khoảng cách này đã thu hẹp đáng kể. Thượng Hải cũng đã tạo điều kiện dễ dàng hơn nhiều cho người mua nhà vay tiền thông qua quỹ nhà ở thành phố, cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất cực thấp. “Về cơ bản, bạn đang chứng kiến việc cắt giảm lãi suất”, Karl Choi, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Đại Trung Hoa tại Bank of America Global Research, cho biết. Ông Choi dự đoán rằng giá nhà ở các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ ổn định trong nửa cuối năm nay và sự phục hồi sẽ lan rộng sang các thành phố nhỏ hơn vào năm 2027. Xét về tỷ lệ phần trăm, thị trường nhà ở Trung Quốc đã giảm gần gấp đôi so với thị trường Mỹ hai thập kỷ trước, khi sự sụp đổ thị trường bất động sản Mỹ khiến các ngân hàng phá sản và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Nhiều người Mỹ đã vay thế chấp mua nhà với số tiền lớn mà không cần trả trước hoặc chỉ trả trước rất ít, và họ không thể trả nổi các khoản vay cho đến khi giá nhà ngừng tăng và bắt đầu giảm. Ngược lại, các ngân hàng Trung Quốc luôn yêu cầu khoản trả trước lớn, điều mà các hộ gia đình thành thị có thể đáp ứng được vì họ thường tiết kiệm tới 2/5 thu nhập của mình. Những khoản trả trước lớn đó đã giúp hệ thống ngân hàng Trung Quốc ổn định hơn. Giá nhà phải giảm rất nhiều thì khoản thế chấp mới có giá trị hơn chính ngôi nhà.
Tuy nhiên, việc hạn chế tổn thất thế chấp không đồng nghĩa với việc vực dậy thị trường nhà ở. Các nhà phân tích khác tranh luận về việc liệu có bất kỳ dấu hiệu phục hồi thực sự nào hay không, chỉ ra ước tính có khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện và sự chậm trễ kéo dài mà người bán phải đối mặt trong việc tìm người mua. Giá nhà cũng đã ổn định trong thời gian ngắn cách đây một năm, trước khi giảm mạnh trở lại.
Ngoài ra, 4 thành phố hạng nhất chỉ chiếm 6% dân số Trung Quốc, và giá nhà đã giảm mạnh hơn nữa ở những nơi khác. Trong vài năm qua, các thành phố lớn của Trung Quốc đã cho phép bán nhiều căn hộ hơn cho cư dân của các thành phố nhỏ hơn. “Điều đó đã thu hút thêm nhiều người từ các vùng khác trong cả nước,” ông John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS, cho biết. Sự di cư này đã làm suy yếu các thành phố nhỏ hơn. Tại Diêm Thành, một thị trấn cách Thượng Hải khoảng 320 km về phía bắc, một cư dân họ Shao nói rằng giá bất động sản đã giảm một nửa trong vài năm qua khi người dân rời đi đến các thành phố lớn hơn. “Người dân địa phương không còn mặn mà với việc mua nhà ở đây nữa – nhiều người đã chuyển đến các thành phố phía nam hơn, như Tô Châu hoặc Thượng Hải, để mua bất động sản và không quay trở lại,” ông nhận xét.
Khi giá nhà đất ở Trung Quốc giảm mạnh kể từ năm 2021, gánh nặng không đổ lên vai các ngân hàng mà là lên vai những người chủ nhà, những người đã chứng kiến phần lớn tài sản của mình biến mất. Cuộc khảo sát Tài chính Hộ gia đình toàn quốc của Trung Quốc, được Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam tại Thành Đô thực hiện hai năm một lần cho thấy, giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị đã giảm xuống còn 130.000 đô la Mỹ vào mùa hè năm ngoái, giảm từ 163.000 đô la Mỹ hai năm trước đó.
Ngay cả những con số này cũng có thể chưa phản ánh hết được thiệt hại. Cuộc khảo sát cho thấy, thông thường, chủ nhà chỉ ước tính giá trị nhà của họ đã giảm khoảng 1/5 so với thời điểm đỉnh điểm. Các cuộc khảo sát liên tục cho thấy ¾ số tiền tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc lưu giữ bằng bất động sản, họthường mua thêm một căn hộ để đầu tư thay vì mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc quỹ tương hỗ. Một phần tư hộ gia đình thành thị Trung Quốc sở hữu hai hoặc nhiều nhà, so với khoảng 4% ở Mỹ, theo Sam Radwan, Giám đốc điều hành của Enhance International, một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu tại Chicago. Nhiều gia đình Trung Quốc không thể tìm được người thuê cho những căn hộ đầu tư này do lượng căn hộ trống quá nhiều. Ngay cả khi tìm được, tiền thuê nhà thường thấp hơn nhiều so với khoản trả góp thế chấp hàng tháng. Đối với anh Liu, người ở độ tuổi đầu 30, sự sụt giảm giá trị căn hộ đã xóa sạch toàn bộ số tiền tiết kiệm mà anh đã tích lũy được từ thời đại học. "Tôi cảm thấy như mình đã làm việc vô ích suốt một thập kỷ", anh nói thêm. “Tôi chỉ có thể tự an ủi mình bằng cách nghĩ rằng nếu hồi đó tôi đã mua nhà và định cư ở một thành phố lớn, thì những khoản lỗ mà tôi đang phải gánh chịu bây giờ có thể tương đương với việc làm việc không công trong 30 đến 50 năm.”
