Kịch bản phân khúc chung cư những tháng cuối năm 2024

Chung cư khó giảm giá

Mới đây, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing đã phát hành báo cáo phân tích về khoảng giá của các phân khúc chung cư mở mới tại Hà Nội trong 6 tháng cuối năm 2024 và nửa đầu năm 2025.

Đơn vị này dự báo năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo, số căn bán được trên địa bàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn bán được trong năm 2022, đạt khoảng 20.000 căn. Trong đó, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm phần lớn, ước đạt khoảng 17.000 căn hộ, tương đương 85% toàn thị trường.

Về các giao dịch chuyển nhượng chung cư, trong 6 tháng cuối năm 2024, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được dự báo có lượng giao dịch tăng nhẹ hoặc đi ngang so với 6 tháng đầu năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu do giai đoạn cuối năm thường là thời điểm có lượng giao dịch nhiều, mặt bằng giá chuyển nhượng đang hấp dẫn hơn so với các sản phẩm sơ cấp.

“Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới. Trong đó, thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng", ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định.

Cần phát triển các đô thị vệ tinh

Trao đổi với PV Báo Lao Động, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-HOME cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM là sự dồn trong nhiều năm qua không tăng nhiều, dẫn đến tăng nhanh trong 1 năm gần đây. Đồng thời do quy hoạch đô thị chưa hợp lý, phát triển theo kiểu "vết dầu loang" thay vì phát triển các đô thị vệ tinh. Dân số ở các thành phố lớn ngày càng tăng, điều kiện sống cải thiện dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao.

"Trong thời gian tới, giá chung cư ở khu vực nội đô Hà Nội và TPHCM sẽ tiếp tục tăng, khó có khả năng giảm. Thực tế, không có giải pháp nào ở hiện tại để giảm giá chung cư, ngoại trừ việc phát triển quy hoạch đô thị hợp lý. Để làm được điều này, cần phát triển mô hình đô thị vệ tinh và kết nối bằng giao thông công cộng để giãn dân ra khỏi trung tâm. Không nên tập trung quá nhiều các công trình công cộng như bệnh viện, trường học trong nội đô. Đặc biệt, cần có chính sách quản lý thị trường bất động sản hiệu quả để tránh tình trạng đầu cơ, thổi phồng giá" - ông Nguyễn Hoàng Nam khẳng định.

Riêng đối với thị trường chung cư Hà Nội, mức độ quan tâm vẫn duy trì đi ngang như tháng trước, trong khi mức độ quan tâm của phần lớn các loại hình sụt giảm cho thấy đây vẫn là phân khúc “hot” nhất của thị trường bởi đáp ứng nhu cầu thực rất lớn của bất động sản Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, giá căn hộ sơ cấp của thị trường chung cư Hà Nội vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”. Mức giá cao không chỉ duy trì trên thị trường sơ cấp mà vẫn neo giá cao trên thị trường chuyển nhượng.

Trao đổi với PV Báo Lao Động, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết, từ nay đến cuối năm phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân, đáp ứng đầy đủ các yếu tố điện đường trường trạm vẫn tiếp tục có thanh khoản tốt. Thực tế, nguồn cung phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực như chung cư vẫn đang khan hiếm so với nhu cầu ở các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM.